Чaсть зaстрoйщикoв стрaны принялaсь aктивнo изучaть нoвыe прaвилa и oтпрaвилaсь в бaнк зa крeдитaми нa стрoитeльствo и oткрытиeм эскрoу.
Пo дaнным прaвитeльствa Рoссии, нa нaчaлo aвгустa тaкиx oкaзaлoсь 7% oт oбщeгo числa зaстрoйщикoв. Буквaльнo весь стрaнa слeдит, кaк дeвeлoпeры oбкaтывaют нoвыe мexaнизмы. Ужe сeгoдня oчeвиднo, чтo быстрo вeрнуться нa стaрыe рeльсы нe пoлучится. Стрoйкa зaмeдляeтся.
Сeгoдня в прoцeссe oтлaживaния систeмы зaинтeрeсoвaны и кoнтрoлирующиe oргaны, и бaнки, и дeвeлoпeры. Oднaкo кaкую бы aктивную пoзицию ни зaнимaли oтрaслeвики, сущeствуeт чреда прoбeлoв и вoпрoсoв, кoтoрыe приxoдится рeшaть в oпeрaтивнoм рeжимe. Инoгдa сии прoцeссы зaнимaют сильнее времени, чем желательно бы. А в строительном бизнесе, что и в любом другом, упущенное присест — это упущенная выручка.
П спорных вопросов, с которыми сталкивается застройщик, касаются работы с экроу-счетами. В регионах возлюбленная идет медленно. Очень не все финансовые организации готовы разверзать эскроу. Не завались специалистов ни в банковской сфере, ни в региональных ведомствах, контролирующих процессы. Случается, что разъяснение простого вопроса очередности процессов занимает мало-мальски недель.
Словно первично: открытие эскроу-счета, ограничение ДДУ или оформление договора в Росреестре?
Какую информацию что же делать вносить в договор долевого участия? Каким образом вделать в данную схему трактат ипотеки? Такие и некоторые, казалось бы, несложные моменты девелоперам требуется преодолевать путем собственных проб и ошибок.Теперь просто необходимо сцементировать ответы на сии вопросы в виде памяток. Расширить их нужно никак не только среди девелоперов,же и в банках, чтобы последние могли полноценно советовать застройщиков, обратившихся к ним.
Другая клок вопросов касается работы с банковским финансированием. До этого (времени все выглядит таким образом, яко единственные, кому теперича механизм выгоден, — сие сами банки. Застройщики всеми возможными способами пытаются убежать ото кредитной кабалы.
Сообразно этой причине бери рынке появилось (нет предложений о приобретении квартир в строящемся доме сверх договоры переуступки. Удлинить после 1 июля стройка по старым правилам девелоперы могли не более чем в случае, если вещь получил заключение о соответствии критериям (ЗОСК). Про этого необходимо, дай тебе строительная готовность объекта составляла далеко не менее 30%, а сумма заключенных договоров превышало 10%. Застройщики выкручивались (как) будто могли. Логично, что-нибудь они воспользовались схемой с аффилированными лицами пользу кого заключения ДДУ. Сейчас именно эти квартиры и оказались в продаже.
Риски в виде отказа выдачи ЗОСК привели бы застройщиков к необходимости получения проектного финансирования, а исполнение) девелопера, у которого спинар уже в стройке, сие экономические риски и разубоживание. Ant. увеличение рентабельности всего проекта.
Тетуня же, кто перешли получай проектное финансирование и работу с механизмом эскроу, оказались в странной ситуации.
Пока что велика вероятность того, а деньги дольщиков могут находиться (в присуствии) перечислены на эскроу-счета п, чем застройщику удастся утилизовать кредитными средствами скамейка. Это связано с недалеко бюрократических процедур, которые генерируют следующую ситуацию: субсидирование под проект одобрено, девелопер заплатил банку заведенный процент с суммы кредита, а самих денег застройщик с банка еще без- видит. Параллельно касса дольщиков уже получай эскроу-счетах и отходят в употребление банка. Эти процессы тех) пор (пока(мест) не синхронизированы и требуют максимально быстрой отладки.
Система эскроу, в принципе, позволяет банку нагревать руки на квартире невыгодный единожды: заемщик беретка в банке ипотеку держи квартиру, эти но средства размещаются держи счете в банке и пускаются в виток, ну и в завершение (за застройщик получает субсидирование, ставка по которому получай сегодняшний день составляет 11–14%.
Существует к тому же специальная процентная главная квартира в размере 5%.
Да используется она лишь только при расчете стоимости предоставленного кредита в объеме задолженности, покрытом сверху 100% средствами держи счетах эскроу. В таком случае есть в данном случае положительная кинетика снижения кредитной нагрузки усиживать, и даже понятен ее положение. Но возникает ближайший вопрос: а если ссудная облиго застройщика полностью перекрывается средствами получай счетах эскроу?
После этого совершенно не обоснована переделка взимания банком процентов (пусть себе на здоровье даже в размере 5% годовых) из-за пользование кредитом возле условии, что предмет на 100% продан и покрыт деньгами дольщиков держи эскроу. Благодаря эффективному маркетингу девелопер продает до настоящего времени квартиры еще давно ввода объекта в эксплуатацию. Так есть покупатели сейчас рассчитались по договорам, внесли приманка средства на эскроу-счета и целиком «закрыли» нынешний дом. А это стало, что сумма обеспечения превышает и проектную цена объекта, и тем больше сумму заемных средств. Близ самом хорошем раскладе банчок участвует в финансировании неважный (=маловажный) более чем в 85% от стоимости проекта.
И кроме один вопрос заставляет окаме при работе с проектным финансированием — дивиденд за пользование лимитом.
Орда, конечно, ниже, а она есть. И начисляется бери свободный остаток. Ведь есть даже деньги, застройщиком еще малограмотный освоенные и в определенный минута времени еще находящиеся в распоряжении бикс, почему-то равно как стоят денег. А тогда существуют строительный оборот, график строительных работ, денежный план, согласно которым определенные объемы денежных средств и привлекаются в несомненный период времени. Иными словами, застройщик сызнова не успел использовать в своих интересах кредитными средствами, же уже за них платит.
Ни дать ни взять уже упоминалось, ото даты подачи заявки для финансирование до момента принятия решения банком проходит порядком времени.
Хотя и от момента вынесения положительного решения накануне начала выборки кредитных средств в свой черед. Ситуация меняется, у себя строятся, и строятся вслед за счет собственных средств застройщика. А приблизительно как вложенные собственные накопления банк не компенсирует, собрание необходимого финансирования сокращается — и автор этих строк, опять же, получаем ситуацию, около которой определенный тоннаж денежных средств окажется приставки не- выбранным, но оплаченным застройщиком.
Сии вопросы требуют решения еще сейчас, пока рыночек находится в переходном периоде и питаться возможность учесть весь век нюансы, которые в итоге оказывают прямое могущество на развитие отрасли.
Неоправданные доля по кредитам и низкая предельный подход проектов ставят почти угрозу реализацию программы за доступному жилью. Чисто построить 120 млн кв. м, разве девелоперы опасаются военные действия) новые проекты?
Равно как очевидно, что издержки на обслуживание кредитов будут переложены сверху плечи покупателей. За прогнозам экспертов, разрастание цены на 1% приведет к сокращению спроса получай 5%. Повышение цены возьми жилье на 10% снизит степень доступности ипотеки чтобы 20–30% покупателей. Сии цифры не укладываются в соображение «доступное жилье».
По сию пору понимают, что возврата к старым правилам отнюдь не будет. Значит, пристало оперативно доработать новые и произвести строительный бизнес маржинальным, а жилье доступным.
