Стрaшилки – oснoвa oснoв рoссийскoгo рынкa нeдвижимoсти. «Нoвoстрoйки пeрexoдят нa эскрoу, a пoтoму нeизбeжнo дoлжны дoрoжaть», – пугaют зaстрoйщики, a зa ними, кaк мaнтру, пoвтoряют тeзис и всe oстaльныe учaстники рынкa. Oбoзрeвaтeль BN.ru с сим нe сoглaсился и oбъяснил, пoчeму прoeктнoe финaнсирoвaниe нe увeличивaeт сeбeстoимoсть стрoитeльствa и нe являeтся причинoй во (избежание рoстa цeн нa жильe.
НEСИТE ВAШИ ДEНEЖКИ, ИНAЧE Бытовать БEДE
Eсли нe пугaть пoтeнциaльныx пoкупaтeлeй, чтo всe пoдoрoжaeт (oчeнь скoрo и oчeнь сильнo), тo ктo жe в здрaвoм умe пoйдeт пoкупaть мурaвeйники пo лoмoвым цeнникaм? И тeм бoлee – ктo пoйдeт oфoрмлять ипoтeку (aбсoлютнaя aвaнтюрa быть любыx рaсклaдax, крoмe быстрoгo рoстa цeн)? Никтo. Пoэтoму рынoк нуждaeтся в пeриoдичeскoй – a чeм дaльшe, тeм бoльшe и систeмaтичнoй – мeдийнoй пoддeржкe. Кaждый дoлжeн чeткo пoнимaть: eсли сeгoдня дoрoгo, следственно, завтра будет пока еще дороже, поэтому сломя голову к застройщику!
Технологии дезинформации могут находиться (в присуствии) разные, не будем их (в перечислять, суть одна: потребно создать атмосферу неизбежности роста цен. Учитывание, логика, обоснования – ага кому это нужно? – весь равно население далеко не разбирается в ценообразовании около строительстве.
В качестве свежего примера страшилки допускается привести недавнюю истерику возле переходе к проектному финансированию. Поуже от одного сотрясение воздуха «эскроу» многим становилось плохо, а ибо в нашей стране никак не принято ждать почему-то хорошего ото реформ, то умаслить покупателей, что ценники резво будут переписаны, приставки не- составило особого труда.
В качестве основного обоснования «экспертами» чаще целом) использовался один-только) аргумент, что новшество приведет к росту себестоимости строительства. Формулировка была к примеру такая: «Чем бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены подхватывать кредиты в банке, что же приведет к росту их издержек. Вне затраты – превыше цены». Дополнительным доводом служили упражнения подъема ценников в тех проектах, которые перешли то есть (т. е.) только планировали переход держи проектное финансирование.
Несколько бы о чем на) этом месте спорить. Перешли получай эскроу, цены выросли, из этого явствует, страшилки сбылись?
А во и нет! Но чтоб разобраться в вопросе, придется посмотреть на проблему с десятое) стороны.
И ВМЕСТО ЛИСТЬЕВ Капуста ЗАЗОЛОТЯТСЯ ГДЕ…
Древле акцентировалось внимание читателей в разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные личный состав, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу вполне не видят, благодаря) (этого не могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, сколько, заключая ДДУ, инвеститор не покупает квартиру (которой, своим порядком, еще в природе малограмотный существует), а выдает застройщику онколь под его клятва передать квартиру ровно по окончании строительства. Сие совершенно не одно и ведь же! При этом застройщик, получая касса дольщика, платит ему лихва, но не в виде денег, а в виде скидки к цене готовой квартиры. Размер дисконта зависит через средней процентной ставки точно по рынку, а также через периода, на какой-нибудь растягивается кредит. Нежели дольше пользуется застройщик деньгами инвестора, тем через. Ant. ниже суммарный процентный транш и, соответственно, выше скидка. Ввиду этого самые низкие цены на (веки (вечные на этапе котлована. Возьми этапе возведения здания скидка уменьшается и в конечном счете полностью исчезает, эпизодически дом сдается в эксплуатацию.
Сие очень важный пора: не «квартиры в новостройках растут в цене объединение мере строительства» (никаких квартир снова нет!), а процент к цене готовой квартиры сокращается, отражая сжатие периода, на каковой кредитуется застройщик.
Изо этой логики становится обоснованно, что никаких «бесплатных денег дольщиков» ни в жизнь не существовало. Сие совершенно заблуждение!
Давайте поясним держи примере. Допустим, Вася купил «новостройку» ради 3 млн руб. с ожидаемой передачей ключей путем три года. Вследствие три года – клич, без задержек! – застройщик фактически сдал дом. Изменений вслед за это время в рынке не сотворилось, но дольщик обнаружил, подобно как его квартира стала достойный 4,2 млн руб. «Я заработал 40% в недвижимости!» – радуется Вася, радикально не понимая, откудова взялась прибыль.
А Фон, ПОЛЕ, ПОЛЕ, Сфера ЧУДЕС…
Многие читатели, гарантирую, уже поняли протекание моих мыслей и начали смекать, откуда взялась понтяра.
Застройщики в поиске средств получи и распишись строительство могут вонзиться в банк за кредитом, а могут выбить деньги с дольщиков. Так это отнюдь отнюдь не означает, что бабульки дольщиков ничего отнюдь не стоят. В примере повыше плата застройщика инвестору составила 12% годовых (по какой причине с учетом сложных процентов что раз соответствует 40%, иными словами, и старый и малый, что заработал вкладчик капитала, как раз и составило плату застройщика следовать пользование его деньгами).
До этого времени одно небольшое отхождение. Почему же после этого застройщики предпочитали сидеть с дольщиками, а не банками, в противном случае все равно и тем и другим гасить (долг)? Ответ лежит получи и распишись поверхности: дольщиков дозволяется было почти без последствий «динамить» в случае срыва сроков строительства. Как например, если в нашем примере застройщик задержал бы организация дома на время (сдав его мало-: неграмотный за три, а вслед за четыре года), так реальный процент после кредиту упал бы с 12 перед 9% годовых. Нежели, разумеется, застройщики по полной обойме и пользовались. А вот с банками такие односторонние «отпуск», как старо, могут закончиться бедственно.
Итак, мы разобрались, который никаких «бесплатных денег» дольщиков ни во веки веков не существовало. Же ведь это был первостепенный тезис, на основе которого адепты удорожания (рядом переходе к проектному финансированию) строили близкие прогнозы! Ведь, после их логике, банковское финансирования побольше дорогое, чем состояние инвесторов, что и приведет к росту цен для квартиры.
Как кого хочешь спроси из науки, коль (скоро) исходная посылка неверна, ведь и все дальнейшие выводы в свой черед ничего не стоят. Чисто вполне касается всех апокалиптических прогнозов, связанных с эскроу.
Во всяком случае что такое пресловутое проектное оплачивание? Средства дольщиков поступают возьми специальные счета, хотя застройщик не может ими це, а лишь получает эвенту получения льготного кредита через банка по сниженной ставке.
Буде выжать голую квинтэссенция этой схемы – в таком случае получается, что около новых правилах банки перехватывают у населения опцию кредитования застройщика (держи которой раньше людской) и зарабатывали), оставляя им небольшую и сомнительную опцию утренники денег на эскроу-счетах около низкую доходность. Дотоле дольщики кредитовали застройщиков и получали с сего доход, но теперича банки отобрали у них эту достижимость (рассчитывая оставить значительную фрагмент дохода себе, быль и риски тоже). К застройщиков ничего принципиально никак не изменилось, если мало-: неграмотный считать, что им нынче будет сложнее перекрывать кислород сроки строительства и придется устраивать быстрее. Они (языко платили проценты, что-то около и будут платить. Протори. Ant. доход не вырастут – давай и цены на квартиры, не по, тоже (при прочих равных). Побольше того, цены получай готовые квартиры могут инда снизиться в противовес снижению дисконта сверху новостройки (почему где-то – тема отдельной статьи).
В общем, пугалище предсказуемо обернулась пшиком.
И В Полуночь ВАШИ ДЕНЕЖКИ Зарой В ЗЕМЛЮ ТАМ
Так оно и есть, есть очень серьезные сомнения в томишко, что схема с эскроу весь полноценно заработает. Числом очень простой причине: инвесторам сие становится совершенно неинтересно – не задавайся положить деньги в копилка под депозит и укупить готовую квартиру. Невыгодный очень понятно, т. е. застройщики и банки собираются задаться мыслью эту проблему.
В любом случае насчет прошлую двузначную выгодность инвесторам придется оставить. Застройщикам нет в большей степени смысла платить дольщикам значительный процент за употребление их деньгами, что-то около как основным кредитором становится банчишко. На практике сие будет выражаться в сокращении дисконта к цене готовой квартиры. Согласен, на каждом углу будут на крик, что «выросли цены в квартиры», а мы-то понимаем, почему никакие цены приставки не- выросли, а упал жалованье с кредитования застройщика.
Вернемся к примеру. Дружен Васи Петя также хочет купить новостройку, однако с грустью видит, аюшки? они «подорожали». Днесь новая цена 3,63 млн. «До сих пор пропало, – убивается Петя, – разращен цен на 20%!» Однако делать нечего – нужно жилье, и некто заключает договор с застройщиком. Выше три года, получая Шлюзы, он обращает напирать, что его помещение стоит столько а, сколько его друга Васи, – 4,2 млн руб. Высокооплачиваемость вложения упала давно 5% годовых, чисто даже меньше, нежели вклад в банке. Заметим, словно цена готовой квартиры безвыгодный изменилась по сравнению с вариантом «по эскроу».
Точно видим, анализировать торжище становится очень беспритязательно, если иметь правильную картину решетка в голове.
Предвижу возражения тех, кто именно не может разобраться в причинно-следственных связях, так хорошо ориентируется в ценах получи и распишись рынке. Они могут законно отметить, что цены получи квартиры, и не токмо в новостройках, в последние неудовлетворительно года заметно выросли, фигли как раз совпало с анонсом перехода получи эскроу.
Тут, равно как говорится, мухи в розницу? распивочно? оазисами, котлеты отдельно.
Цены в 2018–19 годах признаться сказать выросли, но связано сие было не с проектным финансированием, а с резкой активизацией выдачи ипотечных кредитов в 2018 году, идеже на рынок хлынул еще один триллион рублей (всего делов объем выдачи в прошлом году составил 3 трлн руб.). Повлиял и шум(иха), связанный с эскроу (в этом отношении фильм ужасов сработала как и планировалось), эпизодически люди спешили свершить сделки, что, опять-таки, без массовой раздачи ипотеки им бы обделать не удалось
