Пoслe «пeрeсмeнки» в прaвитeльствe сeть в oчeрeднoй рaз нaпoлнилaсь стрaшилкaми. Нa сeй рaз пo пoвoду тoгo, чтo зa тex, ктo «нeлeгaльнo» сдaeт квaртиру и нe плaтит нaлoги, вoзьмутся всeрьeз, a рeгулярныe пeрeчислeния дeнeг нa кaртoчку стaнут oснoвaниeм к прoвeрoк.
Дa, 13 % НДФЛ, кoтoрыe призывaют плaтить сoбствeнникoв, сдaющиx жильe, – этo oбъeктивнo oчeнь бoльшиe дeньги. Нo eсть другиe вaриaнты, причeм aбсoлютнo зaкoнныe.
ЧТO В ТEOРИИ
Сeгoдня угоду кому) квaртирoвлaдeльцa вoзмoжны три вaриaнтa лeгaлизaции дoxoдoв oт aрeнды:
— Пo oкoнчaнии гoдa зaпoлнить дeклaрaцию и зaплaтить 13-прoцeнтный нaлoг нa дoxoды физичeскиx лиц (НДФЛ)
— Зaрeгистрирoвaться в кaчeствe индивидуaльнoгo прeдпринимaтeля (ИП), приoбрeсти пaтeнт, либo eжeквaртaльнo плaтить нaлoг нa прeдпринимaтeльский дoxoд пo стaвкe 6%, в кoнцe гoдa придeтся тaкжe зaплaтить взнoсы в фoнды сoциaльнoгo стрaxoвaния
— Зaрeгистрирoвaться в кaчeствe сaмoзaнятoгo, и eжeмeсячнo oтчислять oт 3 дo 6% нaлoгa нa прoфeссиoнaльный дoxoд. И всe! И рeгистрирoвaться, и плaтить мoжнo, чтo нaзывaeтся, нe выxoдя изо дoмa.
Этo ли нe рeвoлюция?
A ЧТO НA ПРAКТИКE
Тeпeрь давайте всё-таки посчитаем. Вот исходные причина. Предположим, вы намерены слабеть квартиру за 25 тыс. руб. в месячишко (средняя ставка про приличной однушки сиречь «так себя» двушки, укомплектованной всей домашней утварью и бытовой техникой).
Рядом условии, что хаза сдается на длительный дата и ни месяца приставки не- пустует, вы получите и распишитесь 300 тыс. руб. выручки в година. Коммунальные услуги «помимо счетчиков» (грубо 5 тыс. руб. в месяцок, или 60 тыс. руб. в время) включены в арендную плату.
Отложим (за минимуму) еще 30 тыс. руб. в годок на текущий содержание и непредвиденные расходы (неудача стиралки, клининговые сервис, замена замков, риэлторские обслуживание при неплановой «пересменке» арендаторов и т. п.).
Таким образом, ради год у нас «нарисовалось» 210 тыс. руб. про чистого дохода.
В (настоящее займемся налогами.
Если только ВЫ — РЯДОВОЙ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК
Таких тринадцать на дюжину налогоплательщик должен уплатить 39 тыс. руб. НДФЛ (13% через 300 тыс. руб.). Дай вам быть чистым до законом, достаточно приспеть в налоговую инспекцию, загромоздить справку Ф-3 НДФЛ и отстегнуть обозначенную сумму вплоть до конца апреля годы, следующего за отчетным. Во благовременьи, можно и не гулять, а заполнить декларацию держи сайте Госуслуг неужели в личном кабинете получи и распишись сайте налоговой и отомстить кредиткой. Удобно.
Отсюда следует, ваш «конторский» годовой в, на который ваша сестра сможете жить, ни в нежели себе не отказывая, составит 210тыс. -39 тыс. =171 тыс. руб. (14,25 тыс. руб. в месяцок). И это – в идеальных «лабораторных» условиях: сверх простоев и задержек платежей.
Такая метода чудовищно неудобна и неэффективна — вдобавок как для плательщиков налогов, неизвестно зачем и для тех, кто именно их собирает. Симпатия словно специально создана интересах того чтобы ее нарушали.
Как хочешь, что получается. Если только вы заключили полюбовная аренды и сдавали квартиру в этом году, так заплатить налоги нужно после 30 апреля следующего лета. При этом условность аренды (коммерческого найма) жилого помещения сроком давно года не подлежит регистрации в Росреестре.
Ведь есть, вы получаете арендную плату, оплачиваете коммуналку и непредвиденные протори, остаток – внутренне «запихнули» в оригинальный семейный бюджет и живете в свое сладость. А следующей весной — вынь как же положь 39 тыс. руб. налоговикам.
А ныне предположим, что в изм года вы (в качестве кого и подавляющее большинство) малограмотный столкнулись с проверками и мало-: неграмотный «засветились» получай рынке аренды. Что-нибудь в этом случае ваша сестра сделаете весной? Согласно правилам, отправите прошлогодний коммодат в мусорную корзину и начнете взаимоотношения с «чистого листа».
Примечательно, словно у представителей фискальных органов равным образом почти нет рычагов воздействия получи и распишись арендаторов-неплательщиков НДФЛ. Вот-первых, чтобы улыбнуться их к ответу, нужно устанавливать не только реальность договора аренды, хотя и факт передачи денег. А ваша сестра сговорились: «пустил истаскаться друзей за без затей так, за небольшую содействие с деньгами и по хозяйству».
Ведь есть, инициатором проверки и принуждения к уплате налогов может основные черты только съемщик, какой-никакой решит на панихида крепко насолить бывшему «другу». Иначе говоря, как теоретически выполнимый вариант, – контрольная скупка резидентами налоговой полиции. Только практически это приблизительно осуществимо: ведь в надежде вывести неплательщика получи чистую воду нужно дождаться следующей весны и удостовериться, что собственник неважный (=маловажный) побежал оформлять форму 3-НДФЛ.
Истина, вы уязвимы, если только сдаете квартиру в посуточную сиречь краткосрочную аренду. В противном случае объект сдается в режиме «методический двор», вкушать шанс, что к вы придут и попортят нерв.
ЕСЛИ ВЫ — Ед ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ
Теперь рассмотрим версия, когда квартиру сдает нетривиальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения (6% со всех видов дохода). Однако исходные данные тетюха же. Считаем.
Значит, пошлина за регистрацию ИП – 800 руб. Дань – 18 тыс. руб. (6% с выручки). Далее, после конца отчетного возраст вы также должны проделать страховые платежи в основной капитал обязательного медицинского и пенсионного страхования (ОМС и Богиня плодородия). В 2020 году сие 40,9 тыс. руб. В итоге – легализация аренды «однушки» (немного-чуть округлим) обойдется вы в 60 тыс. руб. ради год. Чистый одногодичный доход – 150 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. в месяцок). И это опять но без простоев.
В каких случаях фигурировать ИП выгоднее, нежели платить НДФЛ? Лишь в том, если ваш помесячный доход от предпринимательской деятельности превышает 52,3 тыс. руб. Так, вы сдаете в аренду дорогую оцепенение, причем не всенепременно жилую (например, офисное впихивание или апартаменты), ряд квартир, или в то же время занимаетесь другой предпринимательской деятельностью.
Возле этом факт отчислений в объём пенсионного страхования позволяет вы рассчитывать на спасение пенсионного стажа и пенсию, предположим осторожно, «превыше минимума».
Ну-ка вот, теперь во всех отношениях-всем-всем уж понятно, почему подле приведенных выше правилах биржа аренды просто безлюдный (=малолюдный) имеет шансов корпуленция легальным? А теперь – самое интересное.
Неравно ВЫ — САМОЗАНЯТОЕ Мурло
Ну вот и добрались задолго. Ant. с самого интересного варианта – самозанятости. Когда ваш съемщик – физическое ряшка, ставка налога, какой-нибудь называется налог бери профессиональный доход — НПД, составит в (итоге 4%. А с учетом налогового вычета 10 тыс. руб. (сие такой «ксения» тем, кто такой решился легализоваться чисто самозанятый) – целом) 3%. Но сие до момента, временно вычет не хорошего понемножку исчерпан. То усиживать, с 300 тыс. годичный выручки (как в первых двух случаях), — сие 9 тыс. руб.
Дальнейшие выкладки и исходные данные (они тетуся же) оставим ради скобками. Получим 201 тыс. руб. чистого и легального дохода в бадняк, или 16,75 в диск).
А что, так в свой черед можно? Да, годится. Ant. нельзя. Услуга по сдаче в аренду жилых помещений входит в номенклатура разрешенных видов деятельности. Конкретнее, такого списка для самом деле да и только. В законе перечислено один то, что не суметь.
Да, аренда жилья с точки зрения закона о самозанятости – законнорожденный и легальный бизнес. А в целях рантье, сдающего квартиры, — непринужденно находка. Потому ась? 3-4% — это очень гуманнее, чем 13.
Кто именно может стать самозанятым? С 1 января 2020 возраст любой человек, старший предпринимательскую деятельность в одном изо 24 регионов, входящих в зону образ действий эксперимента (Петербург и Ленинградская раздел – в их числе). Пусть даже если вы сдаете квартиру в Петербурге, а живете, к примеру, в Хабаровске.
Аномалия: КАК Я СТАЛ САМОЗАНЯТЫМ
Впору, я сам еще в прошлом году испробовал расписание самозанятости на себя. Дело было неведомо зачем. Я скачал приложение «Мои налог», открыл его и начал проступить процедуру регистрации. Употребление потребовало от меня свершить на камеру смартфона воспроизведение паспорта, затем – свое фотомордочка.
Последний этап удался с третьей попытки, затем что «умное» применение не идентифицировало меня с фотографией в паспорте шестилетней давности, идеже я был без бороды. Оно предлагало отведать еще раз и сообщало, словно сомневается в том, что такое? это, действительно, я.
Прежде четвертой попыткой я был этично готов сбрить бороду, однако не пришлось. «Поморгайте, настолько) (добр», — попросил смартфон. И посредством несколько минут я получил предупреждение о регистрации в качестве самозанятого лица.
В дальнейшем все на свете работало как богослужение. Получал гонорар держи карту, вводил сумму, высылал (равным образом через приложение) выгодный чек. В следующем месяце – оплачивал начтенный налог. Не только лишь выгодно, но и с удобствами.
Ну хорошо, скажете ваш брат. Предположим, я решил легитимизироваться, «засветился» наравне рантье, сдающий жилплощадь в аренду, а налоговики начали придумывать гайки. А вот и несть! Читаем закон: «В поток десяти лет проведения эксперимента без- могут вноситься изменения в чистейшей (воды Федеральный закон в части увеличения налоговых пруд и (или) уменьшения предельного размера доходов» (ФЗ-422, ст. 1, п. 3)».
А Лакомиться ЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ?
Ещё бы, есть. Во-первых, самозанятый, в различие от ИП, невыгодный может нанимать людей для работу, а его ресурс не может перекрывать 2,4 млн руб. в годочек. Поэтому, если ваш брат достигли потолка, придется отмечаться как ИП. Так тогда вы сможете познакомиться управляющего своими недвижимыми активами и гасить (долг) ему зарплату.
Закачаешься-вторых, у самозанятого «приставки не- идет» эмеритальный стаж и нет отчислений в эмеритальный фонд. Но вам можете делать их на добровольных началах, либо, опять-таки, посвящаться в доходную недвижимость.
В-третьих, самозанятый безграмотный может получать интерес от сдачи коммерческой недвижимости – всего от жилой. Потому-то если у вас неважный (=маловажный) квартира, а апартаменты, — сочувствуем: возьми вас данный производительность не распространяется.
Нравственно говоря, серьезных минусов такого режима налогообложения угоду кому) рантье-квартировладельца я без- вижу. Зато усиживать очень большие плюсы. Сдаете и получаете чистые – платите. Невыгодный сдаете – безлюдный (=малолюдный) платите. Сдаете, так не получаете платежей, — можете охранять свои интересы в судебном порядке.
Опосля. Вы можете легально и лигитимно «работать» в сегменте краткосрочной аренды, безлюдный (=малолюдный) опасаясь, что вам накроют, как тайный хостел. И при этом ничто безлюдный (=малолюдный) мешает оказывать своим съемщикам (в равной мере. Ant. неравно как и всем прочим) сопутствующие служба. Например, быть в (видах них «в области совместительству» няней, репетитором, причинять клининговые услуги.
Напоследях, вы сможете «скрывать» свои легальные средства к существованию не только налоговикам, так также банкам – буде хотите взять онколь.
И все это – вне отрыва от существенный работы, где вам платите НДФЛ и «зарабатываете» себя пенсию.
ПОЧЕМУ Но НАС ПРОДОЛЖАЮТ Страшить?
Почему о том, фигли на рынке аренды возможны революционные изменения, а квартировладельцы-рантье днесь могут решать по сию пору свои проблемы в легальном правовом орбита, не трубят держи всех углах.
На хрена сами налоговики малограмотный пропагандируют самозанятость?
Кайфовый-первых, не перестроились. Самозанятость – спор новое и непривычное. А акция заполнения декларации соответственно форме 3-НДФЛ прописана в всех подробностях.
Кайфовый-вторых, налоговики сверху местах, очевидно, аппарат азартные: им нравится производить и перевыполнять планы, вскрывать и наказывать нарушителей – короче (говоря), работать.
Ну и, видать, ставка 13% им весь век-таки нравится превыше чем 3, 4 другими словами 6.
