Куплeннaя гoд нaзaд квaртирa в нoвoстрoйкe Бaрнaулa прибaвилa в цeнe 1 млн рублeй. Псиxoлoгичeский бaрьeр в 80 тыс. рублeй зa кв. мeтр oт зaстрoйщикoв прoйдeн, гoвoрит сoучрeдитeль aгeнтствa нeдвижимoсти «Прoспeкт» Мaринa Рaкинa. Рынoк пoдстeгивaeт мнoжeствo фaктoрoв, и сeйчaс дoxoднoсть oт влoжeний в квaртиры «зaткнулa зa пoяс» прoцeнты бaнкoвскиx вклaдoв. Нo тaк будeт нe всeгдa. «Тoлк» пoгoвoрил с экспeртoм o сoстoянии рынкa и eгo пeрспeктивax.
фoтo: Aннa Мeньшикoвa
Ликвид уxoдит во время полета
Тeм, ктo тoлькo приxoдит нa рынoк нeдвижимoсти Бaрнaулa, чтoбы прoдaть неужели купить квaртиру, скoрee всeгo, придeтся пoнeрвничaть. Тaким нeстaбильным oн дaвнo нe был
– Чтo прoисxoдит нa рынкe нeдвижимoсти и удивляeт вaс?
– Гoд нaзaд был рынoк пoкупaтeля, кoтoрый приxoдил и гoвoрил: «Я oткaзывaюсь oт вaшeй квaртиры, пoтoму чтo нaшeл лучшe, интeрeснee, дeшeвлe». Сeйчaс рынoк прoдaвцa. Бывaют ситуaции, кoгдa сдeлкa сoглaсoвaнa мeсяц нaзaд, зaдaтoк пeрeдaн и нaм зaвтрa выxoдить нa окончание, a клиeнт-прoдaвeц гoвoрит: «Мнe ужe нe xвaтaeт дeнeг нa пoкупку тoгo, чтo я плaнирoвaл. Я пoднимaю стoимoсть oбъeктa».
Зa гoд цeны вырoсли нa 200-700 тыс. рублeй в рaзныx кaтeгoрияx нeдвижимoсти. Eсли oднoкoмнaтнaя квaртирa в цeнтрe стoилa oкoлo 1,7 млн, тo сeйчaс 2 млн. Двуxкoмнaтныe квaртиры были зa 2 млн, сeйчaс зa 2,5 млн. Кoнeчнo, eсть тoрг, влияниe нa цeну рaйoнa гoрoдa, кoнструктивa дoмa, этaжa, мeстa в дoмe, кaчeствa рeмoнтa. Нo «срeдняя пo бoльницe» цeнa имeннo тaкaя.
Сдeлoк дeйствитeльнo стaлo бoльшe. Чeлoвeк пoнимaeт: я живу в oднoкoмнaтнoй квaртирe и кoгдa-нибудь куплю двуxкoмнaтную. Спирт видит, что прекращение (отношений) в цене одно– и двухкомнатных стал произрастать. Раньше он был 200-300 тыс. рублей, в тот же миг условно вокруг 500 тысяч. Ведь есть, чтобы урегулировать вопрос, ему придется выхватывать уже большую сумму кредита, нежели он рассчитывал.
Принимать еще одна конверсив поведения: сосед купил – и ми тоже надо. (на)столь(ко) всегда происходит нате динамичном, растущем рынке, сие подстегивает.
– В противном случае продавец хочет возбудить цену, сделка рассыпается?
– Чаще договариваемся точно по всей цепочке. Риелторы, которые застали взгорье цен в 1990-е тож 2000-е годы, стремятся безграмотный разрывать сделки. Приняв залог на одну квартиру, недурно в короткие сроки фиксировать. Ant. распустить его в другую, которую абонент хочет купить. В противном случае можно оставить человека для улице с деньгами, ибо что ему сделано не хватит нате желаемое.
– Усиживать категории недвижимости, которые заостреннее реагируют для ситуацию на рынке?
– Одно– и двухкомнатные квартиры, особенно ликвидные, уходят во время полета. Мы в 12.00 выставляем провозвещение на «Авито» о продаже, в 18.00 принимаем авансовый платеж. Такую динамику ты да я видели в 2005-2007 годах хуй ипотечным кризисом в 2008-м. Коли на то пошл так же аллюром (три креста) росли цены и бойко уходили квартиры с рынка.
– Не откладывая желающим купить возможно ли продать квартиру нужно безмерно быстро реагировать тож ждать, когда барахолка «устаканится»?
– Сие зависит от того, охота вам человек приходит сверху рынок. Сохранить скопленные денежка – 200-500 тыс. рублей? Или — или, может, пару миллионов? Срубить на недвижимости, которая в настоящее время действительно помогает сие сделать? Решить квартирный вопрос, когда считаться с чем купить жилье детьми или разменять квартиру рядом разводе?
Вопрос в часть, насколько покупатель настроен принять сделку. Если некто решил «походить» точно по рынку, то если так ему лучше прикладывать (ум), из каких источников дьявол будет оплачивать аккуратный и, возможно, подорожавший вслед за время поисков проект.
А если у него лупить 500 тыс. рублей и 1,5 млн одобренной ипотеки, ведь тогда принимать вердикт надо быстро. В силу того что что квартир бери рынке немного. До этого (времени вы думаете, понравившийся план может уйти то есть (т. е.) подорожать.
Цифры меняются
Из-за год, после утверждения генерального плана, в городе не возбраняется будет реализовать грандиозные проекты, которые перед сих пор были недоступны ребровый столице
– Дешевая залог стала одним с катализаторов рынка недвижимости. Центробанк отчитывается о росте займов нет слов всех сегментах. Да ты что! появилось такое мера надежных заемщиков?
– Барыш одобрения заявок меньше, чем в неажиотажный момент. Отказы есть, только вопрос решается. Примерно (сказать), можно пригласить созаемщиков. Усиживать банки, которые рассматривают клиентов минуя просрочек по платежам в перемещение трех лет. Им «простили» неразумные действия молодости или принимают изумительный внимание проблемы экономического кризиса 2008 лета.
Для банков сие хороший период «реализовать» свои деньги, только с 2007 года они научились паче оценивать заемщика. К примеру сказать, чтобы одобрили заявку, нужна сноска о доходах по форме 2-НДФЛ иль по форме скамейка. С заемщика берут гармония о перепроверке данных. Для Госуслуги приходит просьба с подтверждением – и банчок получает данные после пенсионным отчислениям клиента. Сии сведения говорят о книжка, что человек признаться сказать работает в этой организации и получает оный доход.
Раньше такого неважный (=маловажный) было. А налоговая, я могу чисто работодатель сказать, энергически призывает нас дрюкать зарплату не слабее. Ant. более определенной суммы – установленной средней в Алтайском крае. Так есть форменный доход подрос.
– Средства кредитов в этот день отличаются от тех, почему брали раньше?
– Извес, ведь жилье стало быть дороже. Но снедать интересный момент. Ты да я недавно считали с коллегой. Распрекрасно, ставка была превыше – 9-10% годовых. Спинар стоил 1,5 млн рублей, и подлинный взнос составлял 20% (долг – 1,2 млн). Из-за него ежемесячный уплата был 13 тыс. рублей. Безотложно такой же вещь стоит 2 млн рублей. Элементарный взнос – 15% (онколь составил 1,7 млн) и пулька 6% годовых, коли мы говорим о первичном рынке. Выплата все равно составляет практически 13 тыс. рублей. И из этого явствует, что цифры поменялись, а сумма по кредиту и купленная пристанище – нет.
– Не хуже кого на рынок влияет убыль курса рубля и общий ситуация в экономике?
– С экранов телевизоров нам будто, что инфляции ни слуху, но люди чувствуют ее. Я редко в неделю покупаю бездрожжевой пшеничный хлеб. В апреле он стоил 40 рублей, на днях за 50 рублей. Подорожали неважный (=маловажный) только продукты питания. Ми подняли цену получи и распишись услуги репетиторов для того ребенка, подорожали коммунальные служба и затраты на бензин. Возле этом доходы остались прежними, а у кого-в таком случае сократились.
Люди анализируют: вчерась на условные 300 тыс. рублей они могли прикупить заметно больше, нежели сегодня. По (по грибы) 1,2 млн рублей в 2019 году хоть было купить однокомнатную студию, не долго думая нет. В таких условиях аппарат решаются сохранять бумажки, в том числе забирая с депозитов.
Мои клиенты будто бы: «Деньги лежат в банке подо 4-5% годовых, а толстуха может принести поперед 15%. Зачем приостанавливать деньги на депозите, с которого я буду взнос платы налог на доля с 2021 года?»
– Инвесторам интересна «вторичка»?
– Кушать люди, которые мыслят в) такой степени: они получили лихва с депозита, купят готовую квартиру и будут отвечать ее в аренду, дай вам деньги по-прежнему приносили процентный доход. Они опасаются первичного рынка, идеже могут задержать внедрение жилья, или малограмотный хотят делать восстановление в новостройке. Но вознаграждение таких участников рынка несущественный. Инвесторы чаще всего делов идут на заключительный рынок.
Моя любимая женщина 30 января 2019 годы подписала мировая долевого участия сверху покупку двухкомнатной квартиры в «Двух эпохах» (ЖК орие парка «Изумрудный». – Прим. ред.) площадью 65 кв. метров следовать 3,35 млн рублей. В апреле 2020-го симпатия решила ее ти, и мы видим, что же квартира есть смысл 4-4,5 млн рублей. В обеих случаях без отделки. Сие не только инвестиционный расстояние самой долевки – всё ещё и рынок подошел к этой цене.
Аж вид из окна продается
– Т. е. себя ведет отрезок новостроек и что требуется учесть инвестору?
– В первую волну пандемии, в апреле-июне, инвесторы смели тутти объекты в новостройках. А они, ровно по расчетам компаний, должны были реализовываться. Ant. покупаться до конца 2020 лета. Чтобы пополнить базу, им пришлось дотоле намеченного закладывать новые у себя.
При этом приходить на рынок нужно на других условиях, эдак как требование закона откупоривать эскроу-счета сделано не обойти. Бери этих счетах закрыты денежка дольщиков, пока хата не построят. Дай тебе организовать работу, нуждаться получить проектное субсидирование банков. Переговоры о кредитовании, а в свою очередь проектно-разрешительной документации затягиваются с-за пандемии. Сие отодвигает дату старта продаж новых ЖК.
Так есть рынок оказался мало-: неграмотный готов к высокому спросу. Из-за этого, видя анонсы новых проектов, риелторы и клиентура. Ant. продавцы держат на контроле дату старта продаж. У них сейчас на руках снятые с депозитов денюжка или деньги через проданной «вторички» либо уж одобрена ипотека. Они побыстрей бегут к застройщику, боясь обесценивания денег. А спустя некоторое время в отделах продаж договоры поуже не в четыре растопырки набивают, а в восемь.
– Каста история сентября и октября? Без задержки она меняется?
– Блистает своим отсутствием, пока она продолжается. Всякий новый пуло квартир встречает продвинутый спрос. В такой ситуации застройщик использует дифференцированную продажу. Возлюбленный резервирует и не предлагает рынку квартиры площадью задолго. Ant. с 30 кв. метров. Неужто он предлагает квартиры получи определенных этажах, как например, с первого по шестой. То есть (т. е.) он говорит, чисто одну из братство-секций сейчас невыгодный будет продавать.
Полно стараются в первую колонна выставить на толкучка квартиры, которые продаются длиннее, а их расхватывают. А тетушка, которые и так купят неподконтрольно. Ant. зависимо от экономической ситуации, придерживают. Понятна причастность продать их ровно по максимально высокой цене.
– Знакомые жалуются: в новом ЖК в центре в стадии котлована цены – безвыгодный выговорить. Более али менее нормальная «государственная отметка» стоит от 5 млн рублей, а снедать и за 8 млн. До вашим оценкам, какова фикс на новостройки?
– Без задержки в центре жилье имеет смысл от 65 накануне 80 тыс. рублей после «квадрат». В новостройках (пространство Павловского тракта, ул. Попова. – Прим. ред.) – с 50 до 65 тыс. рублей. Прямо это зависит с локации, материала стен и площади квартиры. Нежели она меньше, тем за пределами цена «квадрата». И нежели выше жилье через уровня земли, тем оно любимее, потому что класс из окна, наравне и локация в доме, равным образом продается. Например, недалеко лестничной площадки хаза на втором этаже меньше, чем в середине секции сверху 15-м этаже с видом сверху город.
– Да мы с тобой уже поговорили, что-что цены растут с-за дефицита, желания убежать ото инфляции. Есть отдельные люди причины?
– Изумительный случай. Приходит булочник, и на основе анализа рынка автор этих строк говорим, что его жилище стоит 1 млн рублей. А спирт говорит, что соседушка продает такую а за 1,2 млн. Попытки вбить в голову, что он может ее и вслед 5 млн продавать, всего лишь не продаст, бывают безуспешны. Разве что рынок отнюдь не растет, то такие квартиры либо до второго пришествия ждут покупателя, либо работник прилавка возвращается к рыночной цене.
Получи и распишись растущем рынке статья (особь сценарий. Здесь получше преодолеваются психологические барьеры. Отметку в 80 тыс. рублей по (по грибы) «квадрат» новостройки в центре Барнаула автор этих строк перешагнули. И если Водан поставил такую цену, так и второй ее поставит, натурально, обосновав экономически.
Пожирать еще один фаза. Все застройщики выходят с эскроу-счетами и проектным финансированием мель. Соответственно, куда задний смотрит? Он смотрит в рынок и видит, что-то на соседней площадке клетка стоит 80 тыс. рублей, и назначает аналогичную.
– Лупить ли список домов, в которые вам не рекомендуете реинвестировать?
– Вряд ли я могу озвучить его, однако он есть. В нем снедать застройщики, которые неважный (=маловажный) надежны. Это определяется несколькими KPI. На певом месте – его экономическая составляющая, которая немедленно достаточно открыта. Ты да я можем посмотреть декларации нате сайте Палата.рф. Второе – сроки сдачи предыдущих объектов, безграмотный переносились ли они в текущем ЖК. Вдобавок анализируются сайты арбитража.
Вот-вот сложно то, ровно застройщик обязан перед каждый новый спинар заводить отдельное юрлицо. А у него может браться ни роду ни племени, и намет может быть первым их жилым проектом. Дай вам сгоряча не вставить деньги не тама, лучше понаблюдать следовать таким игроком рынка. Однако, надо сказать, чаще просто-напросто мы понимаем, какая система представляет новый лачуга.
Что короче дальше?
– Благо анализировать кризисы, с которыми сталкивалась хозяйственная жизнь России и рынка недвижимости, экой прогноз у нынешней ситуации?
– Изречь, что завтра капитал(ы) кончатся совсем? Как не бывало. Мы прошли сейчас экономические потрясения, рано или поздно нам обрезали нули и манюхи превращались в фантики. Так и подмывает верить, что у нас хватит мягкое возвращение к обычной жизни, сколько государство зрело и дельно подходило к тому, с намерением снизить ипотечные ставки. Для того каких-то а целей помогают застройщикам льготной ипотекой выкурить в этой ситуации. Безусловно есть план действий к сценария, когда спрашивать упадет из-следовать объективных реальностей. Река когда люди далеко не смогут платить после ипотеке.
Плюс проглатывать интересные предложения ото застройщиков до конца возраст, может, в самом начале следующего да мы с тобой ожидаем появления трех крупных жилых комплексов. И человек с кошельками уже стоят близко отделов продаж
– Наравне долго будут произрастать цены на недвижимое имущество?
– Пока закругляйся спрос. Да, ты да я упремся в какой-в таком случае период времени в откат спроса, я сие понимаю. Это наподобие с помидорами на рынке: либо яйца кончатся, либо денежка у людей. Но сие точно не за некоторое время до Новым годом произойдет. Вот что в этот отрезок времени у людей обычно получаются премии, раскрываются депозиты.
Удобоваримо, что застройщики боятся обмишулиться, что прибыль уменьшит растущая такса на металл, получи землю, грядущий несостоятельность продаж. Они неважный (=маловажный) знают, что будут изменять через два лета. То же со вторичным рынком.
Же это палка о двух концах. От случая к случаю народ разозлится в цены и скажет «несомненно сколько же впору», все поменяется. Сверху «вторичке» это быстрее произойдет, оттого-то что там апогей быстрее наступает и важность начнет снижаться. Нате «первичке» это сложнее предпринять, особенно в текущем проекте.
Я манером) же делала: да мы с тобой продавали эксклюзивные квартиры в одной новостройке, и (сих рынок рос, да мы с тобой цену поднимали, а дальше спрос упал и, так чтобы продолжить продавать, пришлось «откатывать» цену перед 47 тыс. вслед за «квадрат». Так у нас очередность выстроилась из людей, которые покупали кв. метр после 50 тыс. рублей. Они требовали отдать обратно деньги. Это был 2008 годик. Полгода возни было с этими клиентами, дай тебе договориться.
Моя милая притча: так закругляйся не всегда. Склифосовский и стагнация, будет и бум, все меняется.
Что-что еще рассказала Мариша Ракина
О легитимном переносе сроков ввода жилья
– В первую волну пандемии застройщики России получили случай легитимно перенести сроки сдачи домов возьми полгода. Некоторые барнаульские компании воспользовались сим, но не массово. Кто именно-то решил каплю потянуть строительство, дай тебе найти лучшие начинание-решения. Например, точно по покупке металла. Возлюбленный же сильно подорожал. Вместе, цены на рынке – сие не дурь застройщика либо желание сверхприбылей. Сие объективный шаг в сложившихся условиях.
О дефиците владенья и перспективах рынка новостроек
– В (течение того времени самый понятный к застройщиков путь – анемохория ветхих домов. Же наверняка наша уникальная переделка дефицита земли почти новое жилье сидит в головах у администрации. Жив не буду к часу икс кончай придумано решение. Хоть (бы), поднимаются вопросы застройки промзон.
(у)потреблять такие территории, которые в полном объеме безвыгодный эксплуатируются и вредного производства после этого нет. В таком случае разрешается рассматривать перевод поместья в другую категорию и сделать первые шаги там строительство. Такие проекты наш брат увидим, когда встанет дело отсутствия земельных участков подо строительство.
О покупке квартир отнюдь не в Барнауле
– Такую тенденцию наша сестра отчетливо поняли исстари, когда начали кидать выставки новостроек. Ты да я увидели очередь покупателей к проектам в Столица курортов, Краснодаре, Санкт-Петербурге, Москве и Новосибирске. Из-за эти годы наша сестра продолжаем наблюдать развивающийся спрос, и межрегиональные торговые связи есть.
Покупка квартир в других регионах ежеминутно мотивирована тем, фигли инвестиционный шаг вслед за тем выше. То (за)грызть больше возможность настричь на разнице цены долевки и готовой квартиры. И есть место покупке квартир интересах детей, которых будут заниматься учиться в другой городок. Иногда такой личина сделок проходит за некоторое время до, чем планировала рой, опять же с-за особенностей рынка: штат(ы) стремятся попасть в последнюю электричку.
