Пoслeдниe двa гoдa были пoлны нeoжидaнныx пoвoрoтoв сoбытий чтобы стрoитeльнoй oтрaсли, причeм кaк xoрoшиx, тaк и плoxиx. «Турбулeнтнoсть» нe умeньшится и в 2022 гoду. Экспeрты «Мeтриум» пoдгoтoвили oчeрeднoй oбзoр вoзмoжныx, нo нe oчeвидныx пoзитивныx и нeгaтивныx сцeнaриeв рaзвития ситуaции нa рынкe нeдвижимoсти и в стрoитeльствe в нaступaющeм гoду.
Бeлыe лeбeди – 2022
1. Нoвaя прoгрaммa пoддeржки ипoтeчнoгo рынкa
В 2020-2021 гг. oснoвным стимулoм рaзвития рынкa жилья стaлa ипoтeкa, стaвки пo кoтoрoй oпустились дo бeспрeцeдeнтнo низкoгo урoвня. В рaмкax прoгрaммы «Гoспoддeржкa – 2020» крeдит мoжнo былo пoлучить пoд 6-6,5% гoдoвыx, a пo «Сeмeйнoй ипoтeкe» – oкoлo 5%. Блaгoдaря этoму были пoбиты нoвыe рeкoрды пo кoличeству и oбъeму ипoтeчныx крeдитoв. Пo дaнным ЦБ РФ, зa 9 мeсяцeв 2021 гoдa рoссийскиe бaнки выдaли нa 27% бoльшe крeдитoв, чeм зa тoт жe пeриoд 2020 гoдa. Экспeрты «Мeтриум» пoдсчитaли, чтo дoля ипoтeчныx сдeлoк в стaрыx грaницax Мoсквы сoстaвилa зa 10 мeсяцeв 63% прoтив 59% зa тoт но период 2020 года, а в Новой Москве – 69% в сравнении с чем 67% в 2020 году.
Однако в летнее время 2021 года программа «Господдержка – 2020» была что есть мочи урезана. Максимальный кредит, который хоть получить под субсидированную ставку, покамест ограничен 3 миллионами рублей, и в крупных городах подогнуть подходящее жилье по такой цене каверзно. Одновременно Центробанк начал повышать ключевую ставку, изо-за чего уже в декабре ставки в соответствии с ипотеке приблизились к уровню 9,4-9,6%. Такая расположение устраивает Банк России, который всё видит риски в увеличении кредитования населения.
Одначе в правительстве точка зрения на ситуацию другая. В декабре премьер-министр-министр РФ Михаил Мишустин заявил, отчего ставки по ипотеке должны сохраняться доступными: «Сейчас крайне существенно не допустить замедления темпов актив национальных целей, которые установил правитель, а также чрезмерного роста нагрузки для бюджеты всех уровней. Ну и, да, сохранить доступность ипотеки для людей. В противном случае до конца года они [ставки – прим. «Метриум»] будут множиться, в следующие три года придется точный потратить миллиарды рублей». Сие значит, не исключают эксперты «Метриум», зачем уже в 2022 году власти могут врубить новые программы поддержки ипотечных заемщиков. Какая у них перестань модель, пока говорить рано, хотя вероятнее всего власти вернутся к субсидированию пруд. Это поможет поддержать спрос бери высоком уровне, который, несмотря в изменение условий кредитования в 2022 году, сохраняется после сих пор.
2. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Одной изо форм поддержки застройщиков на тихе снижения спроса может стать изменение формата модели проектного финансирования. Наиболее очевидная переделка – это возможность получать доза средств дольщиков с эскроу-счетов до мере завершения определенных этапов строительства подо контролем банка. Так проектное субсидирование работает в большинстве развитых стран.
В апреле 2021 возраст эта тема поднималась на обсуждении в Совете Федерации. Визгливо против выступили только представители финансового блока правительства и Центробанк. Побольше взвешенную позицию заняли парламентарии, представители стройкомплекса. В наступающем году тематика снова появится в повестке дня, си как повышение ключевой ставки означает и развитие ставок по кредитам для застройщиков. В условиях побольше низкого спроса повышение кредитной нагрузки получи проект может привести к дополнительному росту цен, а равным образом замедлению строительства, что противоречит цели увеличения объема ввода раньше 120 млн кв. м в год.
До опросам PwC, проведенным среди девелоперского сообщества в конце 2021 годы, 51% опрошенных, то есть пре половины, ожидают, что в 2022 году центр разрешат поэтапное раскрытие счетов эскроу. В этом случае застройщики получат дополнительное район для оптимизации «экономики» своих проектов.
3. Закономерность об упрощении регистрации недвижимости на застройщиков
Упростить жизнь застройщикам может паки (и паки) одна законодательная новация, которая сейчас почти стала реальностью. В декабре Общество Федерации отправил на подпись президенту поправки в уложение об инвестиционной деятельности № 39-ФЗ, а вот и все в Земельный и Градостроительный кодексы. Согласно сим поправкам, если застройщик возводил покой за свой счет, то близ вводе объекта в эксплуатацию права собственности для это сооружение (помещения и машино-места в нем) будут прихватываться автоматически. Инвесторы строительства тоже станут будущими правообладателями этой собственности. Возле этом орган власти, который выдает РВЭ, своими силами отправит заявления о постановке на кадастровый учитывание и регистрацию права собственности в Росреестр.
Иными словами, девелоперу безлюдный (=малолюдный) нужно после разрешения на воздухозаборник собирать документы и отправлять их в Росреестр. Хотя, отмечают аналитики «Метриум», в (течение того времени эти нормы не относятся к долевому строительству, да это поможет застройщикам быстрее оформлять в состояние объекты инфраструктуры.
Черные лебеди – 2022
1. Внезапное потеря невинности продаж
Вопреки многим ожиданиям, 2021 година завершается легкой коррекцией числа сделок. В такой степени дольщики заключили в III квартале 2021 годы на 24% больше ДДУ, нежели в III квартале 2019 года, а если приравнять с тем же периодом 2020 годы, то спрос снизился всего для 6%. При этом покупатели строящегося жилья привлекали ипотеку в сентябре 2021 лета на 56% чаще, чем в сентябре 2019, и итого на 6% реже, чем в сентябре 2020. Ведь есть клиенты были более активными, нежели в допандемийный год, и немного менее активны, нежели в пиковый период 2020-го. Сие значит, что даже несмотря бери заметный рост цен, а также накручивание ипотечных ставок, в основной своей массе дольщики остались нате рынке и продолжают приобретать жилье.
Сохранится ли текущий тренд в 2022 году, пока (ввертывать рано, но риски снижения спроса подчищать. Они связаны с высокой инфляцией, которая превысила 8% в 2022 году, уменьшением доходов населения, а опять же ростом цен на жилье. Внутри опрошенных экспертами PwC и портала «Объединенный ресурс застройщиков» большинство девелоперов считают падение числа сделок самой главной угрозой в 2022 году, добро бы пока уровень продаж остается повыше, чем во все допандемийные годы.
2. Нарастание стоимости базовых промышленных материалов
Плохие новости с целью строительного комплекса в 2022 году могут притопать с мировых рынков сырья. В 2021 году многие потребители промышленных материалов столкнулись со значительным ростом цен. Повальная болезнь коронавируса привела к остановке производств и, сиречь следствие, дефициту. Закрытые границы нарушили привычные глобальные схемы поставок сырья. Изо-за этого резко выросли цены (то) есть на сами товары, так и получи и распишись их транспортировку. Металлы, лес, стройматериалы, пластмассы и эформвар, комплектующие для инженерного оборудования – безвыездно это значительно подорожало. Российские экспортеры опять же повысили цены на свою продукцию и получи и распишись внутреннем рынке. В итоге в 2021 году покупная цена строительства увеличилась на 20-25%, кое-что вызывало повышение цены «квадрата» и про конечного потребителя. В 2022 году чепэ может повториться.
Европейская консалтинговая компании Inverto провела опрашивание среди производителей и поставщиков сырья точно по всему миру, чтобы понять их ожидания условно 2022 года. Согласно опросу, 43% экспертов ожидают всемогущий рост цен в 2022 году, а до сего времени 33% – умеренный рост цен. Посредь товаров, цены на которые вырастут поддай всего, эксперты перечислили алюминий, ферро и сталь, пластик, бумагу, древесину, целлюлозную продукцию, блистр, химические компоненты. При этом 75% опрошенных уверены, кое-что возросшие издержки будут перенесены получи потребителей. Все это неизбежно вызовет росточек стоимости строительных и отделочных материалов, ась? приведет к дополнительному повышению цен держи жилье.
3. Новая волна пандемии Covid-19
Сохраняются риски чтобы строительного комплекса и рынка жилья с точки зрения эпидемиологической ситуации. С с распространением нового штамма «омикрон» в самом конце 2021 годы показывает, что пандемия от завершения далека. Нулевый штамм возник внезапно и быстро распространился. Оперативность. Ant. неэффективность всех имеющихся вакцин против него вниз. Власти многих стран быстро отреагировали в распространение «омикрона» закрытием границ и введением локдаунов.
Не велено исключать, что нечто подобное повторится и в 2022 году, учитывая оный факт, что иммунитет к коронавирусу снова полностью не сформировался ни в мире, ни в России. Надлежаще, риски для стройкомплекса пока сохраняются в части возможных перебоев с ручьем рабочей силы для строек, а в свой черед ограничения офлайн-продаж.
«В целом, 2022 бадняк скорее вызывает больше позитивных, нежели негативных ожиданий, – комментирует Надя Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (соучастник партнерской сети CBRE). – Вслед период высокого спроса застройщики накопили значительную финансовую “подушку”, так чтоб нивелировать негативный эффект от возможных рисков, а вот и все для запуска новых проектов, расширения масштабов деятельности. В в таком случае же время, конечно, мы ожидаем, чисто так или иначе власти поддержат покупателей жилья в новом году с учетом хитроумный экономической ситуации. Особое внимание нужно в сфере ценообразования на строительные материалы – подъём их стоимости создает угрозу исполнение) всего стройкомплекса».
Источник: Метриум
