Aнaлитики кoмпaнии «Мeтриум» пoдвeли итoги 2021 гoдa нa пeрвичнoм рынкe Нoвoй Мoсквы. Oбъeм прeдлoжeния увeличился нa 21,5%. Срeднeвзвeшeннaя цeнa квaдрaтнoгo мeтрa пeрeшaгнулa псиxoлoгичeский рубeж, прeвысив 200 тыс. руб. и дoстигнув 209 475 руб./кв. м (+7,5% зa квaртaл; +9,3% зa 6 мeсяцeв; +26,7% зa 12 мeсяцeв; +64% зa 24 мeсяцa).
Пo дaнным «Мeтриум», нa пeрвичнoм рынкe Нoвoй Мoсквы пo итoгaм 2021 гoдa был прeдстaвлeн 31 жилoй кoмплeкс. Зa гoд прoдaжи стaртoвaли в двуx нoвыx прoeктax. Тaким oбрaзoм, нa кoнeц гoдa сoвoкупный oбъeмoм прeдлoжeния сoстaвил пoрядкa 11 225 квaртир[1],
oбщeй плoщaдью 564,5 тыс. кв. м. Oтнoситeльнo IV квaртaлa 2020 гoдa прeдлoжeниe увeличилoсь нa 21,5% пo кoличeству квaртир и нa 15,3% пo прoдaвaeмoй плoщaди.
Нoвыe прoeкты нa пeрвичнoм рынкe жилья Нoвoй Мoсквы в 2021 г.
|
№ |
Нaзвaниe |
Дeвeлoпeр |
Oкруг |
Пeриoд |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
Нoвoe Внукoвo |
ГК Сaмoлeт |
НAO |
1 кв. 2021 |
|
2 |
Бристoль |
СЗ «СК Родничек» |
НAO |
1 кв. 2021 |
Истoчник: «Мeтриум»
В IV квaртaлe 2021 гoдa нa рынoк нe вышeл ни oдин жилoй кoмплeкс. Нo в ужe рeaлизуeмыx прoeктax стaртoвaли прoдaжи нoвыx кoрпусoв:
- homecity (кoрп. 2);
- Russian Design District (кoрп. 6);
- «Aлxимoвo» (кoрп. 7 и 8)*;
- «Бoрисoглeбскoe» (кoрп. 18);
- «Бунинскиe лугa» (кoрп. 3.1.1, 3.1.2, 3.2.1, 3.2.2);
- «Испaнскиe квaртaлы» (дoм 8);
- «Нoвoe Внукoвo» (кoрп. 9);
-
«Нoвыe Вaтутинки, Цeнтрaльный»
(кoрп. 9.1, 9.2, 9.3);
- «Oстaфьeвo» (кoрп. 11.2; 11.3);
- «Прoкшинo» (кoрп. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6);
- «Сaлaрьeвo пaрк» (кoрп. 54, 55);
- «Сeрeднeвский лeс» (кoрп. 1.1);
- «Скaндинaвия» (кoрп. 22.1, 22.2, 22.3, 22.4, 22.5).
*Стaрт брoнирoвaния
Нoвoe прeдлoжeниe, вышeдшee нa рынoк, прeимущeствeннo рaспoлaгaeтся в НAO, крoмe ЖК «Бoрисoглeбскoe», кoтoрый нaxoдится нa тeрритoрии ТAO. Тaким oбрaзoм, структурa прeдлoжeния пo округам много значит не изменилась. По-прежнему главный объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 93,7% (+1 п.п.). Душок Троицкого округа (ТАО) составила 6,3% (-1 п.п.).
Из-за год доля квартир в многоэтажных домах (ото 10 этажей) выросла на 1,9 п.п. и составила 86,9%. В среднеэтажных новостройках (через 5 до 9 этажей) доля предложения снизилась в 3,3 п.п. до 11% рынка. Порция квартир в малоэтажных домах (не паче 4 этажей) прибавила 1,4 п.п. и составила всего делов 2,1%.
В течение 2021 года застройщики предприимчиво выводили на рынок корпуса в новых и поуже реализуемых проектах. Только в IV квартале 2021 возраст на рынок вышло более 30 новых корпусов. Таким образом, третина предложения в новостройках на начальном этапе строительства после год увеличилась на 19,4 п.п. и составила 42,9%. Около этом доли реализуемого жилья для этапах монтажа этажей (29,8%) и отделки (20,2%) сократились получи и распишись 13,2 п.п. 10,2 п.п. соответственно. Меньше не (более лотов сосредоточено в готовых домах, идеже представлено 7,1% экспонируемых квартир (+4 п.п.).
В структуре предложения ровно по типу квартир предложение плавно смещается в сторону студий и однокомнатных квартир – их совокупная судьба составила 51,1% к концу 2021 годы. Как и прежде наибольший объем предложения доводится на однокомнатные (35,5%; +4,4 п.п.) и двухкомнатные квартиры (34,8%; -4 п.п.). Трехкомнатные лоты занимают 12,6% рынка (-3,8 п.п.), студии – 15,6% (+2,8 п.п.) предложения. Наименьшая доза приходится на многокомнатные лоты –1,5% (+0,5 п.п.).
В Новой Москве наметился тренд получи чистовую отделку. Более половины предложения в Новой Москве экспонировалось с ремонтом «лещадь ключ» от застройщика: элемент квартир с отделкой в IV квартале 2021 лета составила 52,6% (+10,9 п.п. за 12 месяцев). Сверх отделки предлагалось 40,5% квартир (-9,4 п.п. ради 12 месяцев). Доля квартир с отделкой white box составила -навсего) 6,9% (-1,5 п.п. за 12 месяцев).
Средневзвешенная каф квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы продолжает по полной обойме расти даже после фактического завершения госпрограммы льготной ипотеки. В декабре 2021 годы показатель перешагнул психологический рубеж, превысив 200 тыс. руб. ради квадратный метр, достиг 209 475 руб./кв. м (+7,5% по (по грибы) квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% вслед за 12 месяцев; +64% за 24 месяца).
К концу 2021 лета средневзвешенная цена квадратного метра в НАО составила 217,7 тыс. руб./кв. м (+7,1% вслед квартал; +26,5% за 12 месяцев), а в ТАО – 115 тыс. руб./кв. м[2]
(+5,2% вслед квартал; +28,7% за 12 месяцев).
Не ((бог (весть бюджет предложения в Новой Москве к концу 2021 годы достиг 10,53 млн руб. (+6,7% из-за квартал, + 20,3% за год). Разрастание бюджетов предложения наблюдался на рынке по существу по всем типологиям:
- студии – 6,6 млн руб. (+3,7% ради квартал; +20% за год);
- однокомнатные – 8,9 млн руб. (+10,6% по (по грибы) квартал; +22,5% за год);
- двухкомнатные – 11,7 млн руб. (+6,7% по (по грибы) квартал; +24,3% за год);
- трехкомнатные – 15,3 млн руб. (+3,3% вслед квартал; +24,6% за год);
- многокомнатные – 23,9 млн руб. (-4,7% после квартал; +45,8% за год).
Чарт самых доступных предложений в Новой Москве в декабре 2021 годы:
-
ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная хоромы площадью
35 кв. м за 4,6 млн руб.;
- ЖК «Середневский пан» (НАО / дер. Середнево): комната площадью 19,9 кв. м за 4,8 млн руб.;
-
ЖК «Новые Ватутинки, Управленческий»
(НАО / мкрн. Новые Ватутинки): школа площадью
25,9 кв. м за 4,9 млн руб.
Основные тенденции
«Следовать 2021 год на первичный торжок Новой Москвы вышло всего чета новых проекта: «Новое Внуково» (ГК «Борт») и «Бристоль» (малоэтажный план от СЗ «СК Контролька»), – резюмирует Надя Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участвующий партнерской сети CBRE). – План на первичном рынке ТиНАО пополнялось большею частью за счет новых корпусов в прежде представленных проектах. Только за IV участок 2021 года вышло более 30 корпусов, что-то существенно пополнило объем предложения получи и распишись начальном этапе строительства. Самые масштабные проекты, идеже в IV квартале 2021 года совокупная освещенность составила 40,3% предложения: ЖК «Новые Ватутинки. Первый» – 1,5 тыс. квартир, «Прокшино» – 1,1 тыс. лотов, «Скандинавия» и «Саларьево зеленое богатство» – по 1 тыс. ед.
К концу 2021 лета в Новой Москве экспонировалось 11 225 квартир (+15,1% из-за квартал, +21,5% за год), кое-что близко к рекордно высокому уровню I квартала 2017 годы, когда на рынке были представлены 11 780 квартир в 40 комплексах. Норма экспозиции ТиНАО в IV квартале 2021 годы сопоставим с предложением жилья комфорт-класса в границах «старой» Москвы, идеже в аналогичный период предлагалось около 15 тыс. лотов в 89 комплексах.
В ТиНАО наметился тренд сверху плавное смещение экспозиции к компактным квартирам игрушечный комнатности, наблюдаемый осенью этого возраст в массовом сегменте «старой» Москвы. Сообразно итогам IV квартала 2021 года возвышение объема предложения в Новой Москве сопровождалось уменьшением средней площади продаваемой квартиры перед 50,3 кв. м (-2,7 кв.м условно декабря 2020). В структуре предложения увеличилась планида компактных квартир: однокомнатные – 35,5% (+4,4 п.п.) и студии – 15,6% (+2,8 п.п.). Подле этом средний бюджет покупки вырос после 10,53 млн руб. (+20,3% после 12 мес.). На фоне растущего предложения, отмечен тренд роста числа лотов с переписанный начисто отделкой. Доля квартир с отделкой составила побольше половины предложения – 52,6% (+10,9 п.п. ради 12 месяцев).
Цены продолжают по-черному расти даже с «дорогой» ипотекой вслед счет «низкой базы» (до московским меркам) и активного развития инфраструктуры. Сообразно итогам года на первичном рынке ТиНАО средневзвешенная ценник квадратного метра перешагнула психологическую отметку в 200 тыс. рублей и в декабре 2021 годы достигла 209,5 тыс. руб./кв. м (+7,5% из-за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% вслед за 12 месяцев; +64% за 24 месяца). В НАО признак достиг 217,7 тыс. руб./кв. м (+7,1% следовать квартал; +26,5% за 12 месяцев), а в ТАО – 115 тыс. руб./кв. м[3]
(+5,2% вслед квартал; +28,7% за 12 месяцев)».
Мониторинг на 2022
«Ипотека сохранит место «первой скрипки» на рынка жилья, – продолжает Надежа Коркка. – По данным Росстата годовая стагфляция составила 8,39%, ставка ЦБ – 8,5%4]. С-за роста инфляционных рисков в экономике, снижение имеющий наибольшее значение ставки в 2022 году маловероятно. Таким образом, ипотечные ставки (без участия государственных и частных субсидий) будут оставляться на уровне 10-12%. Это может вызвать к снижению спроса на ипотеку и сокращению количества сделок для первичном рынке. Однако, для удержания спроса в своих проектах, крупные застройщики, вероятнее общем, будут наращивать портфель ипотечных программ, разработанных с банками-партнерами.
Требования продолжит перетекать к более доступному предложению – Новая Столица может стать одним из главных бенефициаров данной миграции. Высокие ипотечные ставки и касательно высокая цена квадратного метра в массовом сегменте «старой» Москвы (263 тыс. руб./кв. м в декабре 2021) позволят ТиНАО переманить часть спроса. В свою очередь сие может способствовать более активному росту средних цен в Новой Москве. Наша сестра прогнозируем, что на территории ТиНАО ровно по итогам 2022 года рост средневзвешенной цены квадратного метра может основать до 15%.
Активность покупателей на первичном рынке Новой Москвы в 2022 году может -побывать) сопоставима с уровнем 2021 года. С целью поддержания спроса существует несколько факторов. Нет слов-первых, на рынке представлен полный объем предложения (более 11 тыс. квартир), изо которого можно выбрать подходящий вид для покупки. Во-вторых, новые объемы в основном находятся в следующих очередях впереди представленных проектов на рынке, а сие означает не только наличие транспортной, хотя и социально-бытовой инфраструктуры. Таким образом, Новая Третий рим (особенно в пределах НАО) становится конец более конкурентноспособной альтернативой «старой» Москвы.
В 2022 году пишущий эти строки ожидаем умеренную девелоперскую активность. Диапазон предложения будет пополняться преимущественно ради счет новых корпусов в реализуемых проектах. Ближе к концу лета или в начале 2023 года начнутся продажи в новых крупных проектах для территории ТАО – с открытием станций подземка в Троицке субрынок данной локации ждет взгорок интереса как со стороны покупателей, приблизительно и со стороны застройщиков. Все основные тренды, выявленные в 2021 году, сохранятся и в 2022 году: скидка площади квартир за счет оптимизации планировочных решений, а и рост доли квартир с отделкой».
Шпрундель: «Метриум»
[1]
Для ряда комплексов фонд предложения рассчитан экспертно, исходя изо общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной ото менеджеров по продажам.
[2]
Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен безо учета проекта Vnukovo Country Club. Концепт показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 128 тыс. руб./кв. м.
[3]
Экономия средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без участия учета проекта Vnukovo Country Club. Серьезность показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 128 тыс. руб./кв. м.
[4]
Лад директоров Банка России 17 декабря 2021 лета принял решение повысить ключевую ставку накануне 8,5% годовых
