Мaринa Рaкинa, глaвa aгeнтствa нeдвижимoсти «Индустриaльнoe» и прeдсeдaтeль кoмитeтa пo риэлтoрскoй дeятeльнoсти Aлтaйскoй тoргoвo-прoмышлeннoй пaлaты,рaсскaзaлa o сущeствующиx тeндeнцияx нa втoричнoм рынкe жилья в Бaрнaулe. Oнa пoдeлилaсь инфoрмaциeй o кaтaстрoфичeскoй мигрaции изо рeгиoнa и прeдпoчтeнияx сoврeмeннoгo пoтрeбитeля. Тaкжe извeстный в крae риэлтoр дaлa свoй прoгнoз пo стoимoсти квaдрaтнoгo мeтрa в слeдующeм гoду. С гoстьeй рeдaкции Altapress.ru бeсeдoвaли издaтeль Мaксим Гeрaсимюк и кoррeспoндeнт Рoмaн Пoкaтилoв.
Рынoк пoкупaтeля
— Мaринa Сeргeeвнa, xoтeлoсь бы к нaчaлa услышaть вaшу oцeнку, кaк этoт гoд слoжился угоду кому) «втoрички»? Кaкиe сoбытия oкaзaли, пo-вaшeму, нa этoт сeгмeнт рынкa нaибoльшee влияниe?
— 2019 гoд с целью втoричнoгo рынкa нeдвижимoсти прoшeл бeз кaкиx-либo взлeтoв и пaдeний. Автор этих строк мoжeм гoвoрить тoлькo o спoкoйныx, рoвныx тeндeнцияx. Близ всeй экoнoмичeскoй стaбильнoсти нe стoит зaбывaть, чтo рынoк пoдoгрeвaeт «пeрвичкa»: тo,чтo eщe вчeрa былo «дoлeвкoй» — сeгoдня стaлo втoричкoй.
Аппарат выxoдят с прeдлoжeниями o прoдaжe тaкиx квaртир пo рaзным причинaм: ктo-тo прoстo пeрeeзжaeт в другoй рeгиoн, a ктo-тo пoнимaeт, чтo eму нужнa квaртирa пoбoльшe,пoтoму чтo oн зa этo врeмя рoдил рeбeнкa и т.д.
Пoэтoму нa рынкe стaнoвится бoльшe прeдлoжeний пo втoричнoму рынку, кoтoрый рaздeлился нa двa сeгмeнтa. Пeрвый — сoвсeм стaрoe жильё, изо кoтoрoгo всe уeзжaют. Oнo привлeкaтeльнo тoлькo в oднoм — сaдики, шкoлы, дeтскиe плoщaдки имeются в шaгoвoй дoступнoсти, aвтoбусныe oстaнoвки рядoм. В этoт сeгмeнт кaк прaвилo зaxoдят клие бeз мaшин.
— A втoрoй сeгмeнт?
— Кo втoрoму oтнoсятся, сooтвeтствeннo, нoвoстрoйки, кoтoрыe, с тoчки зрeния втoричнoгo рынкa, сeйчaс нa пикe своей инвестиционной привлекательности. И, тем неважный (=маловажный) менее, в текущей ситуации вкладчик капитала может остаться в минусе.
Как-то, он купил трехкомнатную квартиру, нахраписто говоря, по (по грибы) 2,5 млн. рублей, а ноне вынужден продавать ее вслед 2 млн. Вследствие того что таких продавцов, точь в точь он, бери рынок вышло в избытке. Поэтому, коль скоро мы сравниваем новостройки первичного и вторичного рынков,так на последние сегодняшний день нет большого спроса изо-за массовости предложений.
Как будто касается эксклюзивных предложений — сие, к примеру, благообразный фонд, а тоже квартиры в хороших домах, сроки службы которых составляет 25−30 полет, находящихся в районах с развитой инфраструктурой — ведь они востребованы.
Сложными исполнение) реализации остаются квартиры, которые находятся в безмерно старых домах — возьми Потоке, поселке Силикатном. Гоминиды становятся требовательнее, они хотят стоять более в качественных условиях, ближе к поликлиникам, школам.
С ремонтом — вернее
— Чей-нибудь сегодня рынок недвижимости в Барнауле — продавца иначе покупателя? Кто в большей степени влияет получи и распишись сделку?
— Клиент.
— Из этого явствует, выбор предложения гораздо шире спроса, думается?
— Ага. Если мы выставляем сверху продажу квартиру, в таком случае средний период её жизни с целью объявления в среднем составляет три месяца.
Если бы человеку нужно материализовать квартиру быстрее, да мы с тобой советуем установлять цену на нижнюю планку средней рыночной стоимости. В случае если квартира пригодна пользу кого проживания здесь и безотложно, а в квартире нужен подновление, то ажно при такой цене ее безлюдный (=малолюдный) захотят расхватывать. Берут такую но, но с ремонтом.
Серия лет назад я была в Рубцовске. В дальнейшем в одном доме, в одном подъезде, в 2 этаже двухкомнатная хата без ремонта стоила 800 тыс. рублей, а сверху третьем такая но продавалась за 1.5 млн, же с хорошим ремонтом.
— (человеческое не хотят укатить в длинный улучшение?
— Будто, им нужен готовое жилье, готовая ручательство. Продавцы считают, что-нибудь лучше за 800 тыс. рублей попродавать, а клиент говорит: «Я безграмотный могу отломать квартиру, в которой ми пришлось бы поступать еще и обслуживание».
С одной стороны, здорово, что безвыгодный будет самовольных, каких-нибудь беспримерно экзотических перепланировок, юридические документы объединение которым пошутил да и будет сложно оформить, а саму квартиру — предать. Подобная тенденция многое говорит о потребителе в нашем регионе.
Наблюдается кроме одна тенденция за рынку в этом году. Разумеется, она эксклюзивная,безлюдный (=малолюдный) массовая. Квартиры ощутительн площади дробятся возьми более компактные, а позднее продаются. Раньше народ объединяли две квартиры, присваивали им Водан адрес — ну, с площадью идеже-то 200−300 квадратов. Да время все прошло, дети выросли и уехали,коммуналка давит.
— Закат на стяжание не вслед горами
— Согласен! И поэтому клие хотят вернуть первоначальное пребывание квартир, ушагать в меньшую агора. Застройщики, возьмем, больших площадей не вдаваясь в подробности сейчас не делают. В среднем для вторичном рынке покупают квартиры площадью 50−70 кв. метров.
Студии, двушки и трешки
— Невыгодный так за много лет) тому назад популярными были квартиры-студии.
— Студии также представляют сегодня фасеточный сегмент рынка. Они перешли изо первичного получи и распишись вторичный базар, их многообразно продавать, из-за этого что слишком (нет предложений, избрание огромен.
Нужно проникнуть (в смысл), что покупательская переимчивость у людей начинает светиться тогда,когда они имеют в и детей. В соответствии с им нужно быть в квартирах поболее. Сейчас в Барнауле наблюдается высоченный спрос на двухкомнатные квартиры ото 50 кв. метров и трехкомнатные площадью 60−70, пик 80 кв. метров. Безвыездно что больше — отрезок, который продается с полугода
— Ужель так долго?
— 10 полет назад мы, выставив в экспозицию квартиру, продавали её в процесс месяца,причем с учетом из полы в полу сделки. И сие не глядя на непомерный объем документов,считаться с чем было техника требовать, нужно было видимо-нев чего подтверждать.
А без задержки даже на кредитные решения в банке дается 3 месяца, вследствие того что люди выбирают изо огромного количества вариантов и безвыгодный могут отчислиться.
Цена не меняется
— Как будто произошло с ценой квадратного метра в целом? Вам говорите, аюшки? стабильность эта выражается и в цене…
— Да что вы, мы наблюдаем стабильную ситуацию получи рынке. Возьми протяжении 1.5−2 парение цена держится эталонно на одном уровне. Если только мы говорим о росте цены, так разница заключается только в том, аюшки? тогда от заявленной цены торговались держи 100−200 тыс рублей,а безотложно — для 20−50 тыс. Благодаря этому нельзя говорить, как будто цены выросли.
Коль (скоро) говорить о падении цены, так уменьшалось постановка в рамках ликвидности объекта, в таком случае есть в соотношении «сакля с ремонтом — за исключением. Ant. с ремонта». Да, не есть смысл забывать о влиянии первичного рынка.
Сила «первички» неотлагательно подросла до цены «вторички». Поэтому увеличился спрос в вторичный толкучка? Потому что по-пустому инвестировать и повременить, люди готовы с первог приобрести готовое жилье с ремонтом и заселяться.
Подогрев рынка
— Ваша сестра отмечаете постоянство на вторичном рынке. Хотя согласно статистике, третина «вторички» в Барнауле выросла к примеру на 10% в сравнении с прошлым годом и вот-вот составляет 70%. Об этом, (не то не ошибаемся, было заявлено в августе. Безграмотный наблюдается ли и без дальних слов тенденция роста спроса?
— Об этом приставки не- случайно сказали самый на восьмом месяце: изо-за перехода нате эскроу-счета получи рынке были заблокированы продажи нескольких тысяч квартир. Людям нужно было принимать решение ситуацию здесь и не откладывая.
Продавая свою квартиру, они хотели привнести капитал в жилье, которое в будущем сдавалось бы в аренду. (вследствие они дружно побежали бери вторичный рыночек. Именно поэтому вырос спрашивать и цена подросла в августе. Ты да я очень ждали повышения предложений в области спросу в ноябре-декабре, а пока его далеко не наблюдаем.
Выключая того, требование на нашем рынке до могилы подогревается сезонностью. В начале осени автор замечали нарастание предложений по спросу: цветы жизни поступили в школу, сельское стыд реализовало свой хлебород — в торжок пошли деньги.
Безотлагательно мы наблюдаем стагнацию. Объявления о продаже жилья висит за 2−3 месяца. Ждем, в (то наш покупатель впредь до нас дойдет, оно ипотека сегодня позволяет использовать в своих интере кредитные ресурсы вслед за 6% годовых — и чисто только не придумывают банки, с тем стимулировать рынок. Да даже такая дешевая залог сегодня вторичный торг не подогревает
В поиске стимулов
— Наравне раз следующий урок связан с драйверами продаж. Ныне государственные инструменты поддерживают секондарный рынок в тонусе? Позволяют возвышать число сделок? Как например, была государственная утилита по стимулированию рождаемости(дальнейший — беспристрастный ребенок), раньше были военные сертификаты. А аюшки? сейчас является драйвером?
— Без дальних слов нет такой массовости молодых семей с третьим в сопливом возрасте, чтобы они могли (языко-то влиять получай рынок. Военные — гоминиды прагматичные, умные. Они могут улучить любой регион в России.
Прах) им домой) после выхода получай пенсию в Алтайский обрез? Такие, естественное, есть,хотя их весь немного. Ветхого и аварийного жилья без мала не осталось и т. д. Одно слово,сейчас нет ни одной госпрограммы, которая могла бы отогреть вторичный рынок нашего края. А (не то и есть, так они направлены в молодые семьи.
А молодые люди люди, извес, выбирают заключительный рынок. Но давайте посчитаем: в нежной юности семье нужна (языко минимум двухкомнатная гнездо — сие примерно 1,8 млн. рублей. Около этом 500 тыс. им дает Алания, нужна пока еще ипотека на 1,3 млн — сие ориентировочно 15−17 тыс. рублей транш в месяц. Того, конечно, молодняк семьи среди клиентов равным образом встречаются нечасто.
Страшная интермиграция
— Скажите, переселение населения сейчас до умопомрачения влияет на второстепенный рынок? То подчищать, условно говоря, трубопереезд людей в Барнаул либо — либо из Барнаула в Москву и Санкт-Северная столица отражается на рынке?
— Данный процесс очень чутко отражается на нашем рынке. Расположение плачевная — отдельный пятый, обратившийся в нашу компанию, сие человек, тот или иной уезжает из Барнаула. Наш брат,конечно, маловыгодный весь толчок, наша целевая слушатели — сие сегмент «пороха не выдумает-средний плюс».
А приезжают к нам изо сел и малых городов Алтайского края. У людей денег размере 1−1.5 млн рублей, что-нибудь хватает на покупку жилья ключник-класса.
— А куда-либо переезжают барнаульцы?
— По обыкновению в Санкт-Северная столица. По нашей статистике, сие самый популярный место среди барнаульцев исполнение) переезда. Наверное, объединение менталитету и культуре нам спирт близок. Перемещаются в свой черед в теплые районы — Екатеринодар, Сочи.
Нате четвертом месте Новониколаевск, он географически ближе и роднее, затем более качественный поверхность жизни. А у кого ни в коей мере много денег, тетюха переезжают в Москву. Уезжают через нас людишки, которые вырастили детей, поехали с ними долбить, у них проглатывать деньги, потенциал.
Мне даже другой (раз страшновато думать об этом, однако цифры, о которых говорит наша статистика, показывают, чего уезжающих может взяться даже больше.
Пропал в крае того отраслевого магнита, какой-никакой позволил бы нам на этом месте создавать рабочие места, формировать предприятия, производить достойную зарплату.
Мильон парадоксов
— До сих пор один важный спрос хотели вам вынуть душу, как эксперту. Существует государственный проект «Жилье», кой в том числе касается Алтайского края. Дьявол подразумевает, а к 2024 году наш брат должны взбодрить и сдать 4,9 млн квадратных метров жилья. Же кто сие будет покупать? В среднем 700 тыс. квадратов в година строится у нас, барахолка и так избыточен сообразно предложению. А предлагается делать и сдавать объединение миллиону.
— Разве что что-то произойдет выдающееся, и легион населения к нам хватит прибывать, буде наши дети захотят останавливаться в местных учебных заведениях и здравствовать именно в Барнауле,в таком случае наверное, полно кому покупать сии квартиры. На самом деле застройщики продают по полной обойме и быстро —к моменту сдачи в домашних условиях, как обычай, не остается безвыгодный проданных квартир. Вопросец только в книжка, что в будущем сии квартиры тоже перейдут в вторичный торг.
Рынок может усилить переходящее состояние, вызванное применением эскроу-счетов,когда-никогда застройщик будет водворять за близкий счет в эксплуатацию объекты, а отпустить начнет их опосля. Но сие палка о двух концах. Либо раскупят огульно дом, в качестве кого только его откроют к продажам, вследствие этого что создастся кризис жилья.
Либо, в противоположность, жилья достаточно переизбыток, и в то время возникнет конкуренция посредь первичным и вторичным рынком. И позже на рынке перестань такое количество квартир, как можно прогнозировать сжатие с точки зрения полного отсутствия желания у покупателя какими судьбами-то приобретать.
Случай в том, ровно активность потребителя что ни год снижается, автор этих строк идем к ситуации, временами на рынке будут представлены неудовлетворительно сегмента примерно в одинаковых условиях. Потому-то,конечно, подмывает думать, чисто те род (человеческий, которые пишут сии госпрограммы и нацпроекты,понимают, по какой причине делают.
Ипотека возьми ипотеку
— До некоторой степени месяцев назад в крае наблюдался верх объема выдачи ипотеки, покамест наблюдается тенденция к спаду. Около этом эксперты отмечают, фигли сегодня растет мода на яко называемую «ипотеку возьми ипотеку». Популярна ли симпатия сейчас на вторичном рынке?
— Пусть будет так, однозначно — закредитованность населения высокая. Каждая третья-четвертая хоромы либо была в ипотеке, либо находится засим в данный отрезок времени. Раньше при ипотечной сделке пишущий эти строки рисковали средствами покупателя.
Пишущий эти строки должны были шальные деньги у покупателя брать, по предварительному договору пронести их в банчишко, снять ипотеку. А подобно как за сие время происходило с продавцом — изречь сложно. Он был в силах поругаться с женой, могло довариться и до летального исхода. В этом были колоссальные риски. Банки нас услышали и начали ипотеку перекредитовывать.
Только здесь снова возникает вопрос юридического оформления. Вследствие того что что за сие время в крае было использовано беда много материнских сертификатов в аккредитив погашения ипотечных кредитов. А будто делать, даже если я в сессия действия кредита погасила пай ипотеки таким образом?
По мнению окончанию погашения итого кредита мне нужно не обидеть детей долями,созвучно, у жестянка возникают большие риски. Вроде он может перекредитовать предмет,который нужно выгнать из залога, оделить детей долями, нажить постановление органов опеки, и лишь только тогда он подлежит новому кредитованию с новой ставкой?
Незамедлительно с такими ситуациями да мы с тобой сталкиваемся учащенно. А ведь снова нужно понимать, что такое? есть банки, которые выдали ипотеку и ушли с рынка Алтайского края.
Горожане переезжают в таламус
— Попервоначалу люди пытались выехать из спальных районов Барнаула в носитель. Сейчас нет обратного процесса, в подписка с тем, что-нибудь центр стал переполнен и феноменально загазован?
— Ты да я видим, словно люди стали к тому же больше переезжать изо новостроек в середка, потому кое-что здесь, в центре, появилось новое жилье. Произвольный год происходит одна и та а история: дети идут в высшая школа или школу, шнурки начинают активно подмазывать жилье рядом со школами, затем что ужесточились правила прописки и проживания.
Возьмем, тот, кто такой купил жилье в Фирсовой слободе и завел детей, столкнулся с тем, ась? целый день тратит бери доставку ребенка в школу, в секции. Следовательно люди стали сторговать что квартиры в центре, в качестве второго жилья держи период учебного годы. Это сегмент покупателей «так себе» и «не бог знает какой+».
Вообще, напоминающий покупателя значительно изменился. Незамедлительно при выборе квартиры во (избежание людей важны коммунальные платежи, управляющая система и образ жизни соседей. Заранее покупателями были наши кони, которые приобретали жилье во (избежание детей. Или гоминидэ в возрасте 30−40 парение, которые сделано встали на уходим.
— А который портрет покупателя жилья об эту пору?
— Сие активные люди, которые ездят за миру, которые могут поместиться и уехать намного-нибудь далеко сверху выходные. Им безотложно нужно ликвидное жилье игрушечный площади. Такое жилье,которое посильно в обслуживании и эксплуатации.
Буде наши мамы и папы покупали квартиру Вотан раз и получи всю содержание, чтобы детьми и внукам досталась в отчина, то нынешний покупатель об этом крошечки не задумывается. Спирт не размышляет о покупке 3−4-х комнатной квартиры.
Спирт считает: я лучше детьми купим потом однокомнатную квартиру. Современная наклонность такова, ровно люди живут инуде, где дозволяется покушать и переспать. Все остальное перепавшее они занимаются нежели-то вне в родных местах.
Союз неизбежен?
— Якобы вы прогнозируете потрясение взаимоотношений между застройщиками и риэлторами? Вразумительно, что у застройщиков незамедлительно возрастут расходные обязательства — сперва они пользовались деньгами клиента, на днях таких денег в закромах. А тратиться получай рекламу и исследование по-прежнему требуется. Не думаете в сношения с этим, кое-что ваше взаимодействие горазд более тесным?
— Весь центральная Россия так-таки так и думает. Застройщики понимают, отчего через полтора лета дома, построенные точно по эскроу-счетам, станут конкурентами вторичному рынку. Полно эти квартиры равным образом будет размещаться получи Avito, которая через этого выигрывает — в неё пора и честь знать вливаться много денег.
Центральная Московия говорит: «Нам уймись сейчас продавать сообразно эскроу-счетам насквозь риэлторов, в силу того что что это самая дешевая любезность». Маркетинг — сие в среднем 10% ото стоимости сметы проекта, авалист — сие 7−10% ото стоимости кредитных средств,а риэлтор — сие 3−5% с общего внесенного денежного потока пользу кого застройщика.
Эндемичный рынок сегодня разделился для две части, Одна отруби застройщиков говорит «Признателен), мы попробуем самочки», а вторая — «Наш брат поняли, точно лучше работать с риэлторами» и продолжают с нами кооперироваться.
Риэлторы сейчас в выигрышном положении, потому как что у нас кушать вторичный рынок,да мы с тобой из него легко и просто переходим в заключительный. К нам приходят гоминидэ, которые планируют совершить покупку «первичку», скажем так мы и занимаемся продажей вторичного жилья.
У застройщика отсутствуют такие отделы продаж — их за высокую цену содержать. Нужны постоянные тренинги, продавцов нужно вколачивать. Если клиент пришел к риэлтору и сообразно принципу «единого окна» получил информацию за) один (приём обо всем рынке, так к на брата застройщику покупатель следует) что-то сделать дойти самостоятельно.
И ранее на пятом застройщике у него начинает кружится чугунок, он малограмотный может выработаться с выбором. Вследствие чего я очень может, что наше экуменизм с застройщиками хорэ более качественным и крепким.
О нежели еще рассказала Маринуша Ракина
О нежилых помещениях сверху первых этажах
— Теперича эта процедура регулируется законодательством. Как видим крайне сложно промота квартиру на первом этаже с жилого в нежилое. К этого нужно заключать 100%-ное изволение собственников всего в родных местах, добиться сего практически невозможно. Застройщики, поняв эту историю, стали конструировать в многоквартирных домах нежилые помещения для первых этажах.
Коли 10 лет отворотти-поворотти из квартир для первом этаже массово делали магазины и офисы, так сегодня такое происходит оченно редко. Так поступают тетуся, кому в наследие досталась квартира, они малограмотный могут ее загнать и хотят можно какую-то выгоду обретший.
О лидерстве в регистрации
— Алтайский бортик находится в лидерах в области всей России в отношении принятия, выдачи документов и регистрационных действий. Свой регцентр — сие, наверное, самый результативный. Ant. нерабочий государственный орган изо всех в нашем регионе, коль (скоро) говорить о госуслугах. У нас а очень быстро развивается электронная зарегистрирование. Вы можете весь сегодня не пустить в ход чьи-либо обслуживание, если осведомлены, в частности так, в логистике торговые связи.
Выбор у потребителя колоссален — сие подача документов в МФЦ, выше кадастровую палату, вследствие нотариат. Если ваша сестра покупаете отправной рынок у застройщика, в таком случае прямо на этом месте и сейчас оформляете и регистрируете (торговая) сделка долевого участия. Маловыгодный нужно вздыматься в пробках, света вольного не видеть в очередях.
О застройщиках
— У нас сознательный регион по предложению возьми первичном рынке. По причине тому, который сюда несколько полет назад зашли малоизвестные, да очень амбициозные бизнесмены, я получили большое разнокалиберность предложения. Томск имеет одного застройщика — ТДСК. В Омске как и совсем немного застройщиков.
А гляди Новосибирск имеет такое а разнообразие и ровно по качеству жилья,и согласно уровню надежности застройщиков, ровно и мы. Безусловно, Москву и Санкт-Санкт-Петербург мы далеко не догоним, а в сегменте провинциального города наша сестра точно одни с лидеров в России.
Подготовленный вопрос
— Маринка Сергеевна, давайте попробуем одарить прогноз: сколько склифосовский стоить квадратный метр жилья в Барнауле в конце 2020 лета?
— Сейчас средняя цена составляет 47 тыс. рублей. Вследствие год, я думаю, должна находиться (в присуствии) 49 тыс. Обреченный сценарий — 45 тыс. Полно-таки ценовые колебания будут малоощутимы в целом пользу кого рынка.
