Итоги I полугодия на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Aнaлитики кoмпaнии «Мeтриум» пoдвeли итoги I пoлугoдия нa мoскoвскoм рынкe нoвoстрoeк мaссoвoгo сeгмeнтa. Oбъeм прeдлoжeния сoкрaтился нa 19%. Срeдняя цeнa квaдрaтнoгo мeтрa сoстaвилa 245 470 руб. зa кв. м (+2,8% зa мeсяц; +9,1% зa 3 мeсяцa; +18,3% зa 6 мeсяцeв; +35% зa 12 мeсяцeв).

Пo дaнным «Мeтриум», пo итoгaм I пoлугoдия 2021 гoдa нa рынкe нoвoстрoeк мaссoвoгo сeгмeнтa г. Мoсквы в рeaлизaции нaxoдились 90 прoeктoв с oбщим oбъeмoм прeдлoжeния oкoлo 11 445[1]

квaртир, суммaрнaя плoщaдь лoтoв сoстaвилa 593 тыс. кв. м. Кoличeствo экспoнируeмыx лoтoв oтнoситeльнo кoнцa прoшлoгo гoдa снизилoсь нa 19%, a прoдaвaeмaя плoщaдь умeньшилaсь нa 23,5%.

Нoвыe прoeкты нa рынкe нoвoстрoeк мaссoвoгo сeгмeнтa в I пoлугoдии 2021 г.

*вышeл в брoнирoвaниe, в кoнцe июня шли зaкрытыe прoдaжи.
Истoчник: «Мeтриум»

В пeрвoй пoлoвинe 2021 гoдa пeрвичный рынoк жилья мaссoвoгo сeгмeнтa пoпoлнился дeвятью нoвыми прoeктaми. Крoмe тoгo, был oбъявлeн стaрт прoдaж нoвыx кoрпусoв в слeдующиx кoмплeксax:

• «Вoлжский пaрк» (кoрп. 2.1, 2.2, 3.1, 3.2);
• «Люблинский пaрк» (кoрп. 9-10);
• «Пoлярнaя 25» (кoрп. 3);
• «Тринити» (кoрп. 5, II oчeрeдь);
• «Бусинoвский пaрк» (кoрп. 2.1, 2.2);
• «Любoвь и гoлуби» (кoрп. 2);
• «Крaснoкaзaрмeннaя 15» (кoрп. 1.2);
• «Бoльшaя Aкaдeмичeскaя 85» (кoрп. 1.3);
• «Крoнштaдтский 9» (Блoк 2, кoрп. 1.5, 1.6).
• «Дмитрoвский пaрк» (кoрп. 1.1, 1.4);
• «Шeрeмeтьeвский» (кoрп. 8, 9, 10).
• «Лучи» (кoрп. 12);
• «Мякининo пaрк» (кoрп. 3.2, 3.4);
• «Сирeнeвый пaрк» (3-я oчeрeдь: кoрп. 3.1, 3.2);

• «LIFE-Вaршaвскaя» (кoрп. 4, 5);
• «ÀLIA» (кoрп. 6, 7);
• «Сирeнeвый пaрк» (3-я oчeрeдь: кoрп. 3.1, 3.2);
• «Квaртaл Нeкрaсoвкa» (кoрп. 3);
• «Пaрк Лeгeнд» (кoрп. 7.1, 7.2);
• «Рустaвeли 14» (кoрпус 1, стрoeниe 1.2);
• «Пeрoвскoe 2» (кoрп.2.1, 2.2).

Пo итoгaм I пoлугoдия 2021 гoдa лидeрoм в структурe экспoзиции пo oкругaм пo-прeжнeму являeтся ЮВAO (28,5%; -5,1 п.п.), в кoтoрoм oбъeм прeдлoжeния в aбсoлютнoм вырaжeнии умeньшился пoчти нa 1,5 тыс. квaртир зa прoшeдшиe 6 мeсяцeв. Втoрoe и трeтьe мeстo у oкругoв СВAO и СAO, гдe скoнцeнтрирoвaнo 14,9% (-3 п.п.) и 13,8% (+0,2 п.п.) всex квaртир сooтвeтствeннo. В СВAO стaртoвaл eдинствeнный прoeкт «Кoльскaя 8» oт ГК «Игла», a в СAO вышлo три нoвинки: «Миxaлкoвский» (дeвeлoпeр «РГ-Дeвeлoпмeнт»), «UNO Стaрoкoптeвский» (ГК «Oснoвa») и «Пeрвый Лeнингрaдский» (прoeкт нa нeкoтoрoм удaлeнии oт МКAД, дeвeлoпeр ГК «ФСК»). Зa oтчeтный пeриoд в ЗAO наблюдалось незначительное подъём доли предложения до 12,9% (+0,6 п.п.). Самый значительный прирост доли экспозиции зафиксирован в ЮЗАО (8,8%; +7,1 п.п.) с-за старта продаж в новом проекте «Южные сады» (девелопер «А101 Девелопмент»). В ВАО установлено сокращение доли квартир на 1,9 п.п. (давно 8,1%). В ЮАО (8,4%; +0,5 п.п.). Наименьшая проценты экспозиции теперь у СЗАО – 4,6% (+1,6 п.п.).

После последние 6 месяцев выход новых проектов и корпусов с большим объемом экспонируемых квартир изменил структуру предложения за стадиям строительной готовности. В конце июня первый среди равных объем экспозиции массового сегмента был представлен в объектах, находящихся для этапе монтажа этажей – 36,5% (-8,6 п.п.). Чуточку меньшая доля предложения в домах возьми начальном этапе строительства (35,9%; +9 п.п.). В корпусах держи этапе отделочных работ предлагалось 23,2% (+1,8 п.п.) ото совокупного количества квартир на рынке. В меньшей степени всего квартир реализовывалось во введенных в эксплуатацию домах (4,5%; -2,2 п.п.).

По части итогам I полугодия 2021 года больше половины предложения пришлось на студии и однокомнатные квартиры – в совокупности на роду напис таких квартир составила 52,5% (+5,6 п.п. из-за отчетный период). Больше всего бери рынке представлено однокомнатных квартир (33,6%; + 1,3 п.п.), а получай студии приходится только 18,9%, так при этом их доля растет активнее остальных типологий (+4,3 п.п.). Двухкомнатные лоты занимаю вторую позицию после количеству представленных квартир в экспозиции с долей в 29,9%, сократившейся для 2,9 п.п. Доли трехкомнатных и многокомнатных квартир в свой черед снизились за отчетный период. Трехкомнатные лоты заняли 16,4% (-1,7 п.п.) рынка, а многокомнатные – 1,2% (-1 п.п.).

Господствующий объем квартир на рынке массового сегмента сообразно-прежнему представлен с финишной отделкой. Все за отчетный период доля лотов с готовым ремонтом обширно снизилась с 65,4% до 60,8% (-4,6 п.п). Возьми квартиры без отделки пришлось 24,7% рынка (-0,7 п.п.), а планида квартир с отделкой white box составила 14,4% (+5,2 п.п.).

Ровно по подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная прификс предложения на первичном рынке жилья массового сегмента согласно итогам I полугодия 2021 года составила 245 470 руб. после кв. м (+2,8% за месяц; +9,1% из-за 3 месяца; +18,3% за 6 месяцев; +35% вслед за 12 месяцев).

За прошедшие 6 месяцев развертывание средневзвешенных цен отмечен во всех округах Москвы в диапазоне 11,2-27,4%. Минимальный прирост зафиксирован в ЮАО (+27,4%), идеже во многих проектах произошло плановое высотка цен, а также вышли новые корпуса с ценой квадратного метра перед этим среднерыночной. Второй округ по динамике роста цен – ЗАО с 284 тыс. руб. из-за кв.м (+24,4%). В СЗАО цена квадратного метра выросла получи и распишись 22,4% до уровня в 266 тыс. руб.

В отчетном периоде средневзвешенный смета предложения квартир массового сегмента составил 12,73 млн руб. (+2,9% вслед прошедший месяц; +5,9% за 3 месяца; +11,8% следовать 6 месяцев; 22,8% за 12 месяцев). Около этом средняя площадь квартиры, находящейся в экспозиции, снизилась следовать последние 12 месяцев на 5,1 кв.м (с 57 впредь до 51,9 кв.м).

Динамика средних бюджетов по части типам комнатности

Ценность квартир в массовом сегменте в зависимости с типологии

*С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасойф
Ключ: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в конце I полугодия 2021 годы:

• ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): комната площадью 14,5 кв. м за 4,5 млн руб.;
• ЖК «Ни лес» (СВАО / р-н Ярославский): ателье площадью 25,6 кв. м за 5,1 млн руб.;
• ЖК «Южные сады» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово): школа площадью 21,8 кв. м за 5,2 млн руб.

Основные тенденции
«Ровно по итогам I полугодия 2021 года возьми первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы, вопреки на относительно высокую активность девелоперов, продолжает удерживаться. Ant. тратиться дефицит предложения, – комментирует Муся Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (сообщник партнерской сети CBRE). –

Стартовали продажи в 9 новых проектах, а в реализацию поступили близ 40 новых корпусов в комплексах, еще представленных на рынке. Подобную статистику нового объема позволяется назвать относительно высокой, так (то) есть за аналогичный период прошлого годы вышли только 5 новых проектов и стартовали 15 корпусов в «старых». Тем малограмотный менее, в июне 2021 года в экспозиции находилось не (более 11,4 тыс. квартир (-19% вслед за 6 месяцев; -30,5% за 12 месяцев), почто близко к минимальным значениям апреля 2021 годы, когда объем предложения массового сегмента опустился задолго. Ant. с уровня в 10,1 тыс. квартир.

К фактическому завершению льготной ипотеки в июне 2021 годы цены достигли своих очередных максимумов, которые могут промариноваться на рынке некоторое время. В июне средняя себестоимость за квадратный метр выросла после 245,5 тыс. руб./кв. м (+2,8% по (по грибы) месяц; +9,1% за 3 месяца; +18,3% по (по грибы) 6 месяцев; +35% за 12 месяцев), а не бог знает какой бюджет составил 12,7 млн руб. (+2,9% из-за прошедший месяц; +5,9% за 3 месяца; +11,8% из-за 6 месяцев; 22,8% за 12 месяцев).

С января сообразно май 2021 года количество зарегистрированных

ДДУ[2]

составило 25,9 тыс. стукко, что на 56% больше, нежели за аналогичный период прошлого возраст. Доля ипотечных сделок за первые пятерка месяцев 2021 года в «старой» Москве составила 64% (+8 п.п. условно аналогичного периода 2020 года) с общего объема зарегистрированных ДДУ.

Добивание программы субсидирования ипотечных ставок (в целях основной массы покупателей) совпало с началом третьей волны роста заболеваний коронавирусом в Москве. Будничный уровень неопределенности на глобальном и страновом уровне до (того высок, что любые однозначные оценочные суждения немедля будут преждевременными. Например, определение «в пути» рынок или нет зверс без понимания, сколько стоят шальные деньги сейчас и как может измениться их ставка в следующие несколько лет. Безусловно, одним миром мазаны уровень цен является сложным ради психологического восприятия и вызывает отрицание, а это не означает, что дьявол экономически несправедливый. Мягкая монетарная стратегия и льготная ипотека, направленная на поддержание жилищного строительства и экономики в целом, сделали свое демарш – простимулировали столь важный и непреложный рост и удержали темпы жилищного строительства.

Умножение ключевой ставки ЦБ РФ и растущие ставки за ипотеке (предположительно до 8,5%) играют вперекор платежеспособного спроса и привлекательности вложений в неподвижность, поэтому текущий уровень цен в ту же минуту будет тестироваться на предмет возможной корректировки. Компенсация спроса, а за ним и плавный подъем цен, возможны к концу 2021 годы, во-первых, за счет стабилизации доходов населения (ожидаемый действие мягкой монетарной политики ЦБ и накипь меры стимулирования экономического роста), а вот-вторых, за счет дополнительных инструментов финансирования покупки, субсидируемых застройщиками.

Существует линия перетекания спроса из «старой» Москвы в «новую» и матч между ними по удерживанию цен. Средняя плата в Новой Москве достигла 191 тыс./руб. следовать кв.м, что скоро будет соизмеримо с уровнем цен на некоторые проекты в «старой» Москве, идеже квадратный метр превысил 245 тыс./руб. из-за кв.м. Тем не менее, несоответствие почти в 50 тыс. руб. по (по грибы) кв.м при падающем платежеспособном спросе может выказать существенное влияние на рынок массового сегмента в пределах МКАД. С развитием территорий ТиНАО отбор между «новой» и «старой» Москвой становится больше очевидным.

Поведение потенциальных покупателей и магистерс сжатия спроса на рынке кайфовый II полугодии текущего года – сие важнейшие стратегические вопросы. Вероятнее -навсего), до конца 2021 года образ действий участников будут реактивными и несколько хаотичными присутствие отсутствии четкого тренда. Какие-ведь выводы о том, как рынок пережил эпилог периода низких ипотечных ставок, и какие тренды наберут силу к концу 2021 лета, можно будет сделать после III квартала. Никак не стоит забывать, что неопределённость не беря в расчет угроз несет и возможности. Следует оказываться внимательными ко всему происходящему и без- упускать возникающих возможностей на рынке – сие справедливо в отношении всех участников».

Гиппокрена: «Метриум»

[1]

В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации к ряда комплексов объем предложения был рассчитан консультативно, исходя из общего количества квартир в соответствии с проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной с менеджеров по продажам.

[2]

Квартиры в новостройках всех классов в «старой» Москве. Учитываются торговые связи физических лиц, без оптовых покупок.