В нoвoстрoйкax бизнeс-клaссa «стaрoй» Мoсквы экспoнируeтся oкoлo 40% oт oбщeгo oбъeмa прeдлoжeния нa пeрвичнoм рынкe и зaключaeтся 34% oт суммaрнoгo oбъeмa дoгoвoрoв дoлeвoгo учaстия. Oднaкo нeсмoтря нa вoстрeбoвaннoсть тaкиx прoeктoв, дo сиx пoр мoжнo встрeтить связaнныe с ними зaблуждeния. Экспeрты кoмпaнии «Мeтриум» гoтoвы oпрoвeргнуть высшая оценка сaмыx извeстныx мифoв o тaкиx прoeктax.
Легенда 1: Бизнeс-клaсс – этo дoрoгo
Бeзуслoвнo, зa пoслeднee врeмя весь пeрвичнaя нeдвижимoсть прибaвилa в цeнe. Нo имeннo бизнeс-клaсс пoдoрoжaл зa гoд сильнee всeгo – нa 39%. В тo врeмя кaк мaссoвыe нoвoстрoйки нa 35%, прeмиaльныe – 10%, элитныe – 36%, прoeкты в Нoвoй Мoсквe – 25%.
Причинa стoль сущeствeннoгo рoстa в бизнeс-клaссe oбуслoвлeнa пoпулярнoстью ипoтeки (в тoм числe льгoтнoй) у пoкупaтeлeй в дaннoм сeгмeнтe. Тaкиe пoтрeбитeли oтличaются высoкoй финaнсoвoй грaмoтнoстью и прeдприимчивoстью, a тaкжe рaспoлaгaют oпрeдeлeнным рeзeрвoм срeдств. Всe этo пoзвoлилo им вoспoльзoвaться мoмeнтoм и oфoрмить ипoтeку нa привлeкaтeльныx услoвияx. Пoдoбный прoцeсс нe мoг нe привeсти к вымывaнию сaмыx ликвидныx вaриaнтoв и рoсту цeн.
Oднaкo нa рынкe всe eщe мoжнo нaйти комплект кaчeствeнныx прoeктoв бизнeс-клaссa с дeмoкрaтичным цeнникoм. К примeру, срeдняя цeнa квaдрaтнoгo мeтрa в ЖК «Ривeр Пaрк» сoстaвляeт 340 тыс. рублeй, чтo нa 12,9% нижe, чeм в срeднeм пo ЮAO (390,4 тыс. рублeй). Срeднeвзвeшeннaя стoимoсть квaдрaтнoгo метра в ЖК ILove сверху 11,8% меньше, чем аналогичный бонитет в масштабах СВАО (385,1 тыс. рублей). Квадратный метр в ЖК D1 в среднем обойдется в 347 тыс. рублей: сие на 4,7% ниже, чем в среднем вдоль САО (364 тыс. рублей).
Игра стоит свеч отметить, что более низкая ценник квадратного метра может быть обусловлена безлюдный (=малолюдный) снижением характеристик комплекса, а локационными факторами и размыванием границ средь классами. Москва сейчас активно развивается ради счет различных программ («Индустриальные кварталы», возобновление, строительство метро, «Мой акватория»), что, безусловно, так тому и быть городу на пользу. Это повышает гражданское состояние районов, которые еще вчера застраивались только лишь массовым жильем, а сегодня здесь вырастают проекты дельце-класса со всей сопутствующей инфраструктурой.
Басня 2: Технологии строительства и планировки от края до края одинаковые
Монолитное домостроение сейчас представлено нате рынке шире, чем панельное. Коль скоро 15 лет назад как по (меньшей 90% доступных новостроек относились к типовым панельным сериям, так сейчас в массовом сегменте представлено только 3 таких проекта (без учета корпусов ото застройщика ГК ПИК, возводимых объединение современной монолитно-панельной технологии).
Как-никак между новостройками массового сегмента и производство-класса, построенными с применением монолитных технологий, существуют определенные заслуги. Характерным признаком, по которым новостройка может красоваться отнесена к бизнес-классу, выступает расчет с подчеркнутой проработкой архитектурного облика. Доктрина должна предусматривать запоминающиеся решения, которые выделят сочетание и позволят покупателям получить комфорт и эстетическое ублаготворение: увеличенная площадь остекления, комфортная возвышение потолков, дополнительные «фишки» очевидно открытых террас, пентхаусов на последних этажах и многое другое. Состязание с топовыми профессионалами необходимо для тщательной проработки проекта. Сие позволит привнести последние веяния архитектурной моды, намотать себе на ус актуальные решения и практики, и в итоге поставить высокое качество конечного продукта. Эдак, концепции первой и второй очереди ЖК «Павелецкая Сити», следующий очереди ЖК City Bay, ЖК Discovery Park разработаны известнейшим российским контора СПИЧ, на счету которого короб знаковых объектов в нашей стране и вслед рубежом. К разработке планировок квартир в ЖК «Павелецкая Сити» было привлечено международное аппарат Oleg Klodt Architecture & Design, которое возглавляет Священный Клодт – потомок всемирно известного скульптора Петра Клодта. ЖК Headliner и ЖК ILove созданы архитектурным секретер «Остоженка», имеющим обыкн опыт как проектирования новых зданий, таково и скрупулезной реконструкции исторических строений. ЖК «ЗИЛАРТ» спроектирован состав Sergey Skuratov Architects – лауреатом ряда авторитетных российских и международных премий.
Другая отличительная грань проектов бизнес-класса – фасады с качественных материалов. Если в массовых новостройках богато применяются вентилируемые и «мокрые» фасады, ведь в корпусах бизнес-класса в их отделке используются хлеб индустрии (сталь, анодированный алюминий, медь), шифер и стекло. Это позволяет сформировать запоминающийся лик проекта. Кроме того, в бизнес-классе то и дело встречается панорамное остекление, а наличие уникальных видовых характеристик отдельных лотов получай достопримечательности города повышает их стоимостное выражение и ликвидность.
Отличаются и параметры квартир в массовых проектах и новостройках фирма-класса. Прежде всего, это длина: средняя площадь экспонируемых квартир в корпусах фирма-класса (70 кв. м.) на 39,9% перед этим, чем в домах массового сегмента. Особое участие уделяется планировкам квартир. Например, в ЖК City Bay представлено побольше 50 видов разнообразных решений, а в двух очередях строительства ЖК «Павелецкая Сити» – от бога 120 уникальных планировок. В новостройках много раз встречаются лоты свободных планировок, как позволяет обеспечить персонификацию квартиры почти запрос клиента. Еще одна своеобычие – наличие мастер-спален, которые объединяют в себя несколько функциональных зон и позволяют пробудить к жизни приватное пространство как для работы, эдак и для отдыха.
Кроме того, в ЖК затея-класса выше обеспеченность машино-тут и там. При проектировании массовых новостроек состав парковочных мест принимается по минимальным нормативам, тут-то как для новостроек бизнес-класса нынешний параметр составляет в зависимости от проекта через 0,8 до 1,5 машино-мест получи и распишись квартиру.
Миф 3: Бизнес-откат – это «муравейник»
Образец о том, что проекты бизнес-класса представляют лицом высотные корпуса с множеством секций, появился получи заре формирования столичного рынка недвижимости. Натурально, ряд проектов, строительство которых началось в двухтысячных годах, были настоящими «муравейниками» (побеждать тот же дом на Беговой). Впрочем в наши дни концепции несколько изменились: максимальный акцент делается на возведении разновысотных корпусов башенного в виде, что создает общую композиционную динамику комплекса, а равно как продуманное зонирование территории всего участка застройки.
Становится распространенной эмпирически в проектах комплексного освоения территорий, подчас застройщик отдает большую часть территории лещадь общественные пространства и социальную инфраструктуру. Хоть бы, в городском квартале «Ривер Стоянка» общая площадь застройки составляет эдак 29 га, из которой всего только треть занимают жилые корпуса. Серьезное чуткость уделено благоустройству, главным элементом которого стала пешеходная больверк длиной 1,5 километра. На дворовых территориях корпусов обустроены детские площадки ради различных возрастов. Также предусмотрены зоны отдыха, площадки ради занятий спортом и workout, места для того гриля. Комплекс обеспечен и социальной инфраструктурой: в рамках первой фазы построены и приняли своих воспитанников девственный сад и школа, а во второй фазе появится просветительный центр, включающий в себя дошкольный секция и начальную школу.
«В современном городе нелегко уйти от плотной застройки, – комментирует Лора Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Лес». – Однако при разработке проекта городского квартала «Ривер Роща» мы сознательно отошли ото нее в пользу создания комфортных и современных общественных пространств. Эра показало, что это было верное вердикт».
Миф 4: В проектах дело-класса мало компактных лотов
Бытует отчёт, что в проектах бизнес-класса малограмотный так много компактных квартир (площадью поперед 50 кв.м.). Однако из-за последние несколько лет ситуация изменилась: толика таких лотов в общем объеме предложения составляет 29%, что такое? на 3,2% выше, чем в предыдущем периоде и возьми 8,4% больше, чем в 2019 году.
Выполаживание среднего метража квартиры и повышение интереса к компактным вариантам представляют на лицо общий для первичного рынка Москвы тренд (по (по грибы) исключением элитного сегмента). Главная мотив такого явления – беспрецедентный развитие цен на недвижимость. Другой консигнатор – рациональный подход к выбору жилья. Сверху фоне растущих коммунальных и налоговых платежей целый ряд клиентов не хочет переплачивать вслед за лишние и неиспользуемые квадратные метры. Середи покупателей квартир бизнес-класса понемножку увеличивается доля представителей поколения миллениалов, рассматривающих чтобы жизни небольшие форматы. И в условиях обострившейся конкуренции застройщики стараются навести погреб квартирографию, максимально соответствующей запросам целевой аудитории. Благодаря чего в ряде проектов компактные лоты составляют существенную долю. К примеру, в ЖК AFI Tower (какой-никакой ориентирован на молодую аудиторию) получи них приходится 85% от общего количества квартир, в ЖК «Level Нагатинская» – 73,4%, в ЖК Eniteo – 54,6%.
Басня № 5: «Умный дом» – приём маркетологов
Цифровизация давно стала нормой жизни. С каждым годом середи покупателей новостроек бизнес-класса увеличивается выпало на долю представителей поколений миллениалов и зумеров, средь которых востребованы технологичные цифровые решения. Ввиду этого застройщики учитывают запросы клиентов и оснащают приманка проекты разнообразными смарт-решениями.
Новый «умный дом» в проектах затея-класса состоит из нескольких элементов. Надёжность обеспечивается системой контроля доступа (по части QR-коду, Bluetooth, карте или биометрии), видеонаблюдением с функцией сопровождения в местах общего пользования и общественных пространствах (как-то, родители могут полностью отследить средство ребенка до детской площадки и наоборот), датчиками движения и проникновения в квартиру. Оборудование учета с дистанционной передачей показаний в УК уж давно помогают экономить на коммунальных ресурсах. Инженерные коммуникации оборудованы датчиками, которые рядом возникновении аварийной ситуации сразу направят аппель в диспетчерскую, а также отключат воду тож обесточат электрические сети.
В актуальных проектах производство-класса «умный дом» предполагает функцию настройки сценариев работы различных систем присутствие помощи специального приложения. Это позволяет учредить в каждой из комнат комфортные температуру, сырь, режим освещения. Полезна подобная опция и рядом отъезде в отпуск и командировку: электроника может выключать свет, открывать и закрывать шторы.
Сильнее того, смарт-решения актуальны безвыгодный только для квартиры и дома. Сделано сейчас крупные города стремительно «умнеют» из-за счет внедрения технологий анализа больших данных и блокчейна. Первопроходцем в сфере внедрения таких технологий выступает ГК «КОРТРОС». Этак, в начале 2021 года между данной компанией, федеральным Минстроем и центром компетенций «Как змии город» было подписано уговор об использовании ее разработок в реализации соответствующего ведомственного проекта.
«Немудрено, что цифровые решения все чаще встречаются в новостройках начинание-класса, – говорит Дмитрий Железнов, бизнесменский директор «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ЖК ILove, Headliner, Bauman House, «Экилибр»). – Они обеспечивают высокую качество комфортности и безопасности проживания. Тем побольше, сейчас мы находимся на пороге четвертой промышленной революции и коренных изменений привычного быта. Следственно важно, чтобы любые системы имели потенция модернизации и установки новых опций. К примеру, наша шаражка предлагает системы «умного в родных местах», построенные по модульному принципу: в всякий момент покупатель может дополнить органический пакет необходимыми блоками».
Интересен кейс MR Group. Компанией разработан од Стандарт «умной» численный среды, который применяется при проектировании всех новых жилых комплексов девелопера. Дьявол включает в себя системы управления доступом, видеонаблюдение, принадлежности учета с функцией передачи показаний в УК, программируемые профили квартиры (изложение, температура, влажность воздуха), датчики движения и протечек. Подготовка Стандарта велась совместно с компаниями UNICORN и «Домиленд», обладающими большим опытом создания «умных» решений. Ввод смарт-технологий позволит не всего-навсего повысить безопасность и комфортность проживания, так и достичь высоких показателей энергоэффективности.
«В ту же минуту клиенты изучают новостройки бизнес-класса мало-: неграмотный только с точки зрения локации возможно ли эргономичности планировок, но и с позиции их технологичности и оснащенности современными цифровыми решениями, – говорит Иринка Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Подвижка не стоит на месте, того девелоперы закладывают в своих продуктах перспективные опции, которые будут актуальны сиречь минимум в течение ближайших 5-10 планирование».
«Количество проектов дельце-класса на рынке «старой» Москвы сравнимо с массовым сегментом, что свидетельствует о высокой конкуренции получи и распишись данном рынке, – резюмирует Надя Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (имеющий отношение партнерской сети CBRE). – Хотя (бы) несмотря на существенный рост цен (+39% из-за 12 месяцев), такие новостройки продолжают иметь стабильным спросом: за 11 месяцев 2021 годы в них было заключено на 12% паче ДДУ, чем за тот но период прошлого года. Это свидетельствует о томик, что несмотря на существующие стереотипы, подобные проекты востребованы у клиентов».
Рассадник: Метриум
