Мoскoвскиe нoвoстрoйки с жилым стaтусoм дoрoжaют быстрee, чeм фoрмaльнo нeжилыe aпaртaмeнты[1]. Тaк, квaртиры мaссoвoгo сeгмeнтa и бизнeс-клaссa пoслeдниe двa гoдa дoрoжaли в срeднeм нa 6% и 7% в квaртaл, a aпaртaмeнты – тoлькo нa 4% и 5 % сooтвeтствeннo, пoдсчитaли aнaлитики «Мeтриум». Прoгрaммa субсидирoвaния ипoтeки пoзвoлилa дeвeлoпeрaм нoвoстрoeк с квaртирaми прoвoдить бoлee aгрeссивную цeнoвую пoлитику, чeм зaстрoйщикaм aпaртaмeнтoв, нa кoтoрыx субсидии нe рaспрoстрaнялись.
В пeриoд высoкoгo спрoсa нa нoвoстрoйки в Мoсквe в 2020-2021 гг. срeдниe цeны нa квaртиры, тo eсть нa пoмeщeния в стрoящиxся дoмax, кoтoрыe имeют жилoй стaтус, рoсли зaмeтнo быстрee, чeм срeдниe цeны нa aпaртaмeнты, фoрмaльнo oтнoсящиeся к нeжилым пoмeщeниям. Мeжду тeм, oтмeчaют aнaлитики «Мeтриум», тeмпы рoстa цeн в прeдшeствующиe три гoдa в обеих секторах рынка были одинаковыми.
Где-то, средняя стоимость квартир в новостройках массового сегмента с I квартала 2020 лета по сегодняшний день в среднем увеличивалась возьми 6% каждый квартал. В то а время массовые апартаменты дорожали точию на 4% квартал. В предшествующие три лета, то есть с 2017 по 2019 годы, квартиры в книжка же сегменте прибавляли в цене чуть по 1% в квартал, а апартаменты – 2%. Таким образом, с 2020 годы на фоне ажиотажного увеличения спроса, в основном связанного с субсидированием ипотеки, темпы прироста цен получи и распишись массовые квартиры увеличились в 6 раз, а апартаментов – всего-навсего в 2 раза.
Похожая картина наблюдалась и в новостройках предпринимательство-класса. С 2020 года средние цены в квартиры в них росли на 7% кажинный квартал, тогда как на жилище – только на 5%. В предыдущие три годы (2017-2019) цены как на квартиры, в) такой степени и на апартаменты бизнес-класса в действительности не росли – средний увеличение для обоих форматов составил не в такой мере 1%. Таким образом, на рынке новостроек затея-класса высокий спрос последних трех планирование обернулся опережающим ростом цен бери квартиры, а не апартаменты.
«Застройщики апартаментов проводили сильнее мягкую ценовую политику в период быстрого роста цен, – комментирует Надежа Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (принимающий участие партнерской сети CBRE). – В 2017-2019 гг. для рынке новостроек появлялось много проектов апартаментов с мелкой нарезкой и удачным расположением, которое позволяло их девелоперам указывать в среднем более высокие расценки. Так в 2020 году ситуация изменилась – возникла новая график господдержки ипотеки, благодаря которой ставки снизились раньше беспрецедентно низкого уровня. Правда, выручить кредит под субсидируемый государством доля можно было только на помещения с жилым статусом, так есть на квартиры, тогда сиречь апартаменты можно было купить в какой-нибудь месяц на стандартных кредитных условиях с сильнее высокими ставками. Соответственно, в выгодном положении оказались девелоперы проектов новостроек с квартирами, которые начали сопровождать более агрессивную ценовую политику. Таким образом, так-таки ипотечный бум и усиление тренда сверху компактное жилье привели к опережающему росту цен бери квартиры в Москве, тогда как трендец прочие факторы этой тенденции (положим, рост себестоимости строительства) должны были одинаково решить участь на девелоперов как квартир, беспричинно и апартаментов».
В итоге средние цены получи квартиры сейчас превышают средние цены для апартаменты. Средняя стоимость квадратного метра в квартирах массового сегмента нынче составляет 256 тыс. рублей, а апартаментов – 241 тыс. рублей после квадратный метр. Таким образом, массовые комната обходятся покупателям помещений в московских новостройках для 6% дешевле, чем квартиры.
В предпринимательство-классе сейчас апартамент в среднем есть смысл 348 тыс. рублей за кв. м, если на то пошло как квартира обходится в 384 тыс. рублей ради кв. м. Иными словами, апартаменты дело-класса в среднем оказались на 9% подешевле аналогичных квартир.
Аналитики «Метриум» отмечают, яко на протяжении двух лет – с альфа и омега 2018 года и почти до конца 2020 лета – массовые апартаменты в среднем стоили любимее массовых квартир.
Апартаменты бизнес-класса равным образом раньше были дороже квартир. Чай с начала 2020 года средние цены бери квартиры стали расти быстрее, нежели на апартаменты, поэтому последние по-новому в среднем стали дешевле.
Стоит зафиксировать, что выявленная разница является своего рода «средней температурой сообразно больнице», которая не учитывает специфику проектов и характеристику самих лотов, находящихся в экспозиции. Обиталище в среднем обладают меньшей площадью, нежели квартиры, а тренд на «реакционер компактные лоты» проявился собственно в апарт-комплексах, ориентированных на целевую аудиторию инвесторов с последующей сдачей недвижимости в аренду. Отличка в ценах квартир и апартаментов сохраняется соответственно сопоставимым объектам, то есть даже если речь идет о похожих по классу и расположению комплексах, а вдобавок в рамках одного проекта с квартирами и апартаментами. В этом случае квадратный метр апартаментов по большей части на 15-30% дешевле, чем квартиры.
Возьмем, в проекте «Ривер Парк» жилище стоят дешевле квартир на 21%, в «AFI Park Воронцовский» – возьми 29%, в «Резиденции Архитекторов» – в 16%, а в «Серебряном Фонтане» – в 17%.
Впрочем, и у этого правила есть исключения. К примеру, в ЖК «Государство» (девелопер MR Group) разница в стоимости апартаментов и квартир достигает 1 млн рублей, малограмотный только за счет компактности представленных в продаже апартаментов, только и за счет Новогодней скидки для апартаменты в размере 5%. Средняя агора предлагаемого апартамента составляет 41 кв. м насупротив 61 кв. м у квартир этого комплекса. Средняя ставка апартамента – 295 тыс. рублей из-за квадратный метр. Квартиры, в пересчете держи квадратный метр, стоят всего бери 2% больше.
В период стагнации цен после этого 2015 года на рынке новостроек Москвы появилось воз) (и маленькая тележка) комплексов с апартаментами. Цены на них тысячекратно были выше, чем на квартиры, потому как что эти проекты отличались побольше выгодным расположением и часто имели компактные планировки. Многие комплексы с апартаментами строили в центре иль вблизи центра. Именно поэтому средняя фикс на них была выше, нежели на квартиры.
«Тем малограмотный менее, апартаменты всё равно рядом прочих равных условиях всегда выгоднее выкупать, чем квартиры, – говорит Ируша Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Ценовое предпочтение апартаментов сохраняется как в рамках одного комплекса с обоими форматами, в) такой степени и в отдельных проектах, имеющих схожее позиция, класс, концепцию и т.п. Фактически с точки зрения покупателя жилище от квартир не отличаются, а различие в цене обусловлена только юридическим статусом помещений».
Шпрундель: Метриум
[1]
В обзоре сравнивались средневзвешенные цены соответствующих сегментов квартир и апартаментов. Цифры носят обобщенный характер по всему рынку и отнюдь не учитывают различия в параметрах выборок жилых проектов и реплика-комплексов.
