Кoррeспoндeнт журнaлa пoнимaeт, пoчeму дeшeвeeт oснoвнoй нeдвижимoсти.
Нaцбaнк пугaeт «пузырь» нa рынкe жилoй нeдвижимoсти, инвeстбaнкиры тaкжe нaпoминaют «пузырь» нaпрaснo, — пишeт Пaвeл Xaрлaмoв в № 33 Журнaлa Кoррeспoндeнт. И тo, чтo нa сaмoм дeлe прoисxoдит с квaдрaтными мeтрaми и цeнaми нa ниx, a тaкжe с прeдприятиями oтрaсли и нoвыe дoмa?
Вeликий oбвaл нa Укрaинскoм рынкe пeрвичнoй нeдвижимoсти, чтo былo в 2009 гoду, пoслe бaнкoвскoгo кризисa и пoлутoрaкрaтнoй к дeвaльвaции гривны. И этo нe случaйнo: рoст цeн нa квaдрaтныe мeтры, в 2004-2008 гoдax пoдoгрeвaлся крeдиты нa жильe. Бaнки дaли ипoтeку, буквaльнo, с зaкрытыми глaзaми, в oснoвнoм, в дoллaрax и eврo. Рeзкaя дeвaльвaция гривны и зaмoрaживaниe крeдиты пoдкoсили рынoк и, сooтвeтствeннo, цeны нa жильe упaли в двa и более раза.
Но уже в 2011-2012 годах первичка он снова начал расти. В 2012 году, например, разработчики сдали в эксплуатацию 10,75 млн квадратных метров жилья, что стало рекордом за все годы независимости Украины. И с момента, когда объемы строительства, в частности, не сокращаются, в равновесии, около 10-11 миллионов квадратных метров в год.
Но если до кризиса, вместе с темпами урбанизации взвинчивались и цен на недвижимость, начиная с 2014 года, наблюдается обратная тенденция. Среднее значение котировки, цена «квадрата» в 2017 году, достиг уровня 2005 года. Промоутеры объясняют дешевизну три раза ослабление гривны по отношению к доллару, что, как мы помним, были случаи в 2014 году. Некоторые эксперты убеждены в том, что на рынке раздувается очередной «пузырь», что может привести к новому обвалу.
Пять штук в «рубль»
Порог входа в первичку сейчас действительно очень низкий. Даже в Киеве, что остается самым дорогим в Украине города с точки зрения инвестиций в недвижимость, Нижняя планка цены квадратного метра упорно цепляются за $450-500. «Отмечается явное сокращение разницы цен между дешевым и дорогим жильем», — объясняет Алексей Говорун, заместитель Генерального директора по развитию и маркетингу компании ТММ.
Это означает, что в диапазоне от $550 до $950 за «квадрат», вы можете найти предложения не только в жилых комплексах комфорт, но и бизнес-класса. Подешевел и бонус: для таких цен за 1 кв. м в элитных новостройках-от $2500 до $3000, в реальные сделки, по словам агентов по недвижимости, которые часто проводятся за $1.800-2.000. На первых этапах строительства сырья, может войти и $1.350-1.500 за 1 кв.
На окраине Киева и регионах цены еще слаще. В таких городах, как Львов, Одесса, Днепр и Харьков, можно без труда найти предложение с ценником на 15-25% ниже столицы. То есть, $от 300 до 400 за 1 квадратных метров, А это уровень уже не 2005 года, и в 2002-2003 годах.
Праздник щедрости
Что забавляет: даже в ситуациях, когда цены на жилье и, кроме того, они зажаты в тисках, промоутеры умудряются делать скидки для реальных покупателей до 20-30%. Не надо далеко ходить: веб-сайты компаний строительства, буквально пестрят скидки и акции. При этом девелоперы утверждают, что в будущем повысить цены на квадратные метры не планируют. «Ситуация с ценами на первичном рынке до конца 2017 года будет стабильным. Только незначительные колебания стоимости квадратного метра в пределах 5%», — говорит Максим Барбаш, глава Совета директоров строительной компании GEOS. Кроме того, по данным консалтинговой компании ARPA Real Estate, в течение I полугодия 2017 года, долларовые цены на первичную недвижимость снизились на 1,5-2%.
Все это только подтверждает опасения, что на первичном рынке, если не уперся в дно, близкое к стагнации. Объяснение очень простое: только избыточный спрос дает разработчикам возможность диктовать свои условия. И теперь ситуация диаметрально противоположная. Это цена ниже, откуда, и еще скидка, и сроки согласования.
Уменьшается и количество сделок купли-продажи на новое жилье. «Количество сделок на первичном рынке не достигает и 5 тысяч в год [Киев]. В этом случае, только за I полугодие 2017 года-это 30 новых новых домов на рынок «вышли» около 21 тысяч новых квартир. Если ситуация в Украине не изменится, в этом, темпы продаж жилья в стране хватит на 10 лет», — говорит Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.
Другой красноречивый показатель-это переоцененность недвижимости (см. инфографику). Считается, что инвестиции в покупку квадратных метров, должны окупить себя в течение 8-9 лет, от сдачи квартиры в аренду. Если деньги возвращаются гораздо быстрее, — жилье недооценено, больше времени, переоценено. Учитывая, что срок возврата инвестиций в первичку еще колеблется между 10 и 11 лет в Прокат (дорого жилья — все 13-14 лет), ценам еще есть куда падать. Ну или ставки аренды по-прежнему есть куда расти. Но пока расти не спешат — к радости арендаторов и печаль рантье.
За чей счет банкет?
Конечно, по мнению члена покупателя, все очень и очень радужно. Огромный выбор отелей по привлекательным ценам. Что желать? Но проблема в том, что низкий спрос на жилье, лишает сторонников постоянный поток денег, необходимых для строительства. Поэтому, для тех, кто решается на покупку недостроенного жилья, увеличивает риск ввязаться в долгострой.
«Активное развитие первичного рынка, «движется» деньги не покупатели, и банки, и частные инвесторы и владельцы проекта. Но такие бизнес-строительство-это очень хрупкие и шаткие», — поясняет Артюхов.
Правда, правительство в конце лета пытался оживить рынок ипотечного кредитования. Кабинет Министров 18 августа принял резолюцию № 616, что позволило Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) предоставлять жилье в лизинг. В самом деле, покупатель соглашается аренды квартиры с правом выкупа после оплаты лизинговых платежей.
«Но разработчики знакомы с ГИУ уже много лет и знают, что такое учреждение выделается очень мало денег. И, действительно, лизинговых нас платят живые деньги и ценности. Таким образом, эта схема малопривлекательна», — считает Говорун. Кроме того, даже при ставке от 15,3% годовых, которые должен заплатить покупатель жилья, финансирование выглядит дорого.
Проблема? Получите!
По данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам (АППИ), только в Киеве 153 объекта относятся к категории проблемных, во Львове таких конструкций 33, в Одесской — девять. «Хотя на самом деле, число проблемных строек в Украине не так велика, как кажется. Не более 10% от всего количества новых объектов», — уверяет Барбаш, уточнив, что основные причины замораживания строительства является не только отсутствие у застройщика денег, но и проблемы с разрешительной документацией.
Яркий тому пример — 40 объектов, связанных со скандальным бизнесменом Анатолием Войцеховским, который летом 2016 года, был взят под стражу и вышел под залог, он бежал из Украины. Почти все жилые комплексы, которые были построены и принадлежали его компании были построены незаконно. В результате строительства были заморожены, и люди, вложившие в них деньги, остались разбитого корыта. И большинство покупателей соблазнялись низкой ценой, и в строительной активности, особенно не вникали.
«В 2014 году я вложила деньги в покупку квартиры в жилом комплексе «Мозаика». Дом рос как на дрожжах, и застройщиком УК Сити Групп [связанные с Войцеховским], собранные в столице пару десятков проектов. Но в январе 2015 года разразился скандал, когда МВД остановило строительство четырех крупных жилкомплексов. Среди них была и моя высотка», — вспоминает киевлянка Юлия Задеряка. К слову, строительство Мозаики после почти двух лет и не была возобновлена.
Для тех, кто были заложниками ледяной строительства, ситуация осложняется тем, что других вариантов, кроме, как завершить строительство за свой счет или найти нового подрядчика, не. Но на рынке, где предложение квадратных метров, и так в избытке, застройщики, в частности, не стремятся решать чужие проблемы. Им бы продать свой дом. Так что случаев, когда инвесторы могли тянуть на своих плечах достройку объекта устройства. Один из примеров — жилой комплекс Фундуклеевский по улице Богдана Хмельницкого, 58а. Кроме того, в июле 2017 года, корпорация Укрбуд сказал, что завершит строительство ЖК Академгородок, который был заморожен в 2007 году.
Предупрежден — вооружен!
Действующее законодательство дает недобросовестным застройщикам массу красивых лагун в заблуждение инвесторов. Условия строительства в последние годы значительно упростились, и часто для фундамента, достаточно заявление компании строительства, архитектуры осмотра строительства (ГАСК). Никаких сертификатов и разрешений не требуется. Наконец, на земле, которая отведена под сквер или школу, вдруг вырастает высотка, и вместо заявленных 16 этажей строится 24. И это почти так же вероятно, как и для бюджетного жилья и роскошные новое строительство. Например, не надо далеко ходить: Велес Place, всего, Royal Hills — все объекты в центре столицы, строительство которого было приостановлено.
«Случайно осенью 2014 года увидел рекламу данного ЖК Меридиан. Предлагаемая цена фантастическая — около 7000 грн./кв. мой муж и я уже были готовы договор подписать, но смущает тот факт, что в отделе продаж юлили и не хотели предоставлять никаких документов. Приняли решение не участвовать, и не напрасно: буквально через строительство месяце остановил тот факт, что это незаконно», — говорит киевлянка Элина Романова.
Тем не менее, юристы считают, что распознать мошенников и тем спасти свои деньги, это реально. «На знаки вопросов строительства четко можно отнести к долгосрочной перспективе остановки строительства, уголовные дела против владельцев и руководителей компании-застройщика, арест счетов и имущества застройщика, проблемы других объектов», —приводит пример Игорь Корнев, партнер, руководитель юридической фирмы GORO legal.
Но главный вопрос, что покупатель квартиры не менее, обязан спросить, к сотрудникам отдела продаж, должен касаться назначения участка и его условия. «Еще до разработки проекта здания и начало строительных работ застройщик должен возникнуть право на земельный участок. В большинстве случаев, является право аренды или право собственности на землю», — объясняет Дмитрий Сирота, управляющий партнер SDM Partners Law Firm.
И если компания мутит воду, то она начинает говорить, что права на землю оформляются и будут готовы чуть ли не завтра. «Иногда даже называют сайт местных органов власти, показывают какие-то «официальные» письма, что земля будет. Но, по его пояснениям следует относиться с особой осторожностью, поскольку они не дают никакой гарантии, что с землей все в порядке», — предупреждает Сирота.
Выворачиваем наизнанку
Дополнительную помощь в поиске информации об объекте и застройщике могут быть профильные форумы (один из самых больших находится на сайте domik.ua), а также информацию, которую размещает МАППИ. «В Киеве, есть возможность проверить объект строительства на сайте градостроительного кадастра. Содержит общие сведения о выполнении застройщиком законодательства и оценки законности строительства», — рекомендует Андрей Довбенко, управляющий партнер юридической фирмы Evris.
С осторожностью следует относиться к наличие судебных разбирательств с застройщиком и его объектами (эта информация доступна в едином реестре судебных решений), а также на решения Государственных, архитектуры, строительства, осмотр подвески строительства. «По нашему опыту, ГАСК остановить строительные работы на основании нецелевого использования земельного участка. Несмотря на эти правила, можно обжаловать в суде, которые используют застройщики недобросовестные», — говорит Корнев.
Но даже присутствие полного пакета документов и всех разрешений, не устраняют угрозу, что, спустя некоторое время, строительство замрет — например, из-за отсутствия денег на достройку объекта. Поэтому лучшей подстраховкой является проверка истории жилья, что предприятие было построено раньше. Если проблемы ограничиваются сорвать сроки доставки в два-три месяца — это не критично. Это почти традиция.
Но если строительство не раз и не два замораживалась судебных решений, и в процесс были вовлечены правоохранительные органы, лучше пройти мимо.
Благо выбор нового жилья в избытке, и цены на него, инициаторами преследования вверх, пока не.
